4.6.6 Conclusie

De positie van de huurder van woonruimte is absoluut sterker dan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. De huurder van woonruimte wordt beschermd door een groot aantal (semi-)dwingendrechtelijke bepalingen.

Een huurovereenkomst betreffende woonruimte kan door de verhuurder niet eenvoudig worden beëindigd. Voor zowel opzegging als ontbinding van de huurovereenkomst gelden (semi-)dwingendrechtelijke bepalingen, die recht doen aan het grote belang dat een huurder van woonruimte heeft bij behoud van het dak boven zijn hoofd. De verhuurder kan slechts op een aantal, limitatief in de wet opgesomde, gronden de huurovereenkomst opzeggen. Daarbij kan de huurder in bepaalde gevallen aanspraak maken op een tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten als de huurovereenkomst eindigt, waarbij in het BBSH een minimumvergoeding is vastgelegd. Dezelfde minimumvergoeding geldt voor de schadeloosstelling waarop de huurder van woonruimte aanspraak kan maken als de huurovereenkomst door de rechter wordt ontbonden zodat de verhuurder een op het gehuurde liggende bestemming wil verwezenlijken. Ook kan de huurder van woonruimte aanspraak maken op een schadevergoeding als de huurovereenkomst is geëindigd vanwege een beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door de verhuurder en deze zijn voornemen niet ten uitvoer legt. De huurder van een ongebouwde onroerende zaak kan zich niet beroepen op beschermingsbepalingen ten aanzien van opzegging of ontbinding van de huurovereenkomst en heeft ook geen wettelijke aanspraak op een schadevergoeding of schadeloosstelling.

Hiernaast geniet de huurder van woonruimte bescherming op het gebied van de huurprijs en servicekosten, met name als het niet-geliberaliseerde woonruimte betreft. De betalingsverplichting van de huurder kan door deze beschermingsmechanismen niet eenvoudig (aanzienlijk) worden verhoogd. De huurder van een ongebouwde onroerende zaak wordt op deze punten niet beschermd. In de huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak kan wat de huurprijs en servicekosten aangaat alles worden opgenomen wat partijen willen – wat bij een ‘sterke verhuurder’ neerkomt op dat wat de verhuurder wil.

De gebrekenregeling van artikel 7:204-7:208 BW is bij huur van woonruimte volledig van semi-dwingend recht, daar waar dat in geval van huur van een ongebouwde onroerende zaak alleen geldt ten aanzien van gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen. De huurder van woonruimte kan dan ook steeds aanspraak maken op een verlaging van de huurder en/of schadevergoeding als sprake is van een gebrek. De huurder van woonruimte kan zich voorts beroepen op bijlage II bij het Besluit huurprijzen woonruimte, waarin is vastgelegd welke tekortkomingen in elk geval als gebreken aan het gehuurde worden aangemerkt.

De huurder van woonruimte, zowel als het een gebouwde onroerende zaak betreft als wanneer een standplaats of woonwagen wordt gehuurd, komt altijd een beroep toe op het (weerlegbaar) vermoeden omtrent de staat van oplevering van het gehuurde,1 op de regeling ‘koop breekt geen huur’2 en de bepaling dat ontbinding van de huurovereenkomst wegens een toerekenbare tekortkoming van de huurder door de rechter moet geschieden,3 nu deze regelingen bij huur van woonruimte van semi-dwingend recht zijn. Bij de huur van een ongebouwde onroerende zaak zijn deze bepalingen van regelend recht en in geval van artikel 7:231 BW zelfs helemaal niet van toepassing. In de huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak kan worden opgenomen dat de huurder behoudens tegenbewijs verondersteld wordt het gehuurde in onbeschadigde toestand te hebben ontvangen, zodat hij het in die staat moet opleveren, de huurovereenkomst kan eenvoudig worden beëindigd op het moment dat de verhuurder het gehuurde aan een derde wil overdragen en de overeenkomst kan bij een gestelde wanprestatie van de huurder door de verhuurder buitengerechtelijk worden ontbonden.

Tot slot is het benoemen waard de regeling omtrent medehuurderschap waardoor de echtgenoot, geregistreerde partner of degene met wie de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert medehuurder kan worden en na vertrek of overlijden van de huurder de status van huurder kan krijgen. De huurder van een ongebouwde onroerende zaak kan geen beroep doen op een soortgelijke regeling. Hij is om iemand medehuurder te laten worden geheel afhankelijk van de medewerking van de verhuurder.