4.6.4.1 Algemeen

Ook bij de huur van woonruimte zijn, net zoals bij de huur van een ongebouwde onroerende zaak of een 290-bedrijfsruimte, de bepalingen van artikel 7:201-7:231 (met uitzondering van 230a) BW van toepassing. De verschillen met betrekking tot deze bepalingen tussen de huur van een ongebouwde onroerende zaak en de huur van woonruimte zijn enerzijds gelegen in de mate waarin de bepalingen van (semi-)dwingend recht en anderzijds in de uitwerking die aan sommige bepalingen is gegeven in het kader van de huur van woonruimte. Die verschillen zullen hier worden besproken.

Allereerst zijn de artikelen 7:204, 7:206, 7:207 en 7:208 in geval van de huur van woonruimte van semi-dwingend recht, tenzij het gaat om herstellingen of gebreken aan door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen.1 In de huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak kan een andere definitie van het begrip ‘gebrek’ worden gegeven en kunnen de aanspraken va de huurder op vermindering van de huurprijs en/of schadevergoeding worden uitgesloten. In geval van huur van woonruimte is dat niet mogelijk; afwijkingen van genoemde wettelijke bepalingen zijn vernietigbaar. De huurder van woonruimte heeft dan ook een sterkere positie tegenover zijn verhuurder als er sprake is van gebreken aan het gehuurde dan de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. De reden voor het van (semi-)dwingend recht verklaren van de gebrekenregeling is dat de wetgever heeft willen waarborgen dat de kwaliteit van het huurwoningbestand in stand blijft en waar nodig zelfs verbeterd.2 Datzelfde doel zou mijns inziens moeten worden nagestreefd voor alle huurobjecten, gebouwd en ongebouwd, doch deze overweging heeft tot op heden enkel tot deze mate van (semi-)dwingend recht geleid ten aanzien van de huur van woonruimte.

De huurder van woonruimte heeft daarenboven het gemak van artikel 7:241 BW. Dit artikel houdt in dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur wordt bepaald welke tekortkomingen in elk geval als gebreken worden aangemerkt. Van artikel 7:241 BW mag niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. De algemene maatregel van bestuur is het Besluit huurprijzen woonruimte (BHW). In bijlage II bij dit besluit zijn gebreken en tekortkomingen aan woonruimten gecategoriseerd. Daarnaast hanteert de huurcommissie een gebrekenboek waarin een overzicht van gebreken en de bijbehorende laagst mogelijke huurprijs (uitgedrukt in een percentage ten opzichte van de maximale huurprijsgrens) is gegeven. De huurder van woonruimte die een vordering in verband met de aanwezigheid van een gebrek wil instellen, kan zijn vorderingen met een verwijzing naar bijlage II bij het BHW en het gebrekenboek relatief eenvoudig onderbouwen.

Op één punt lijkt de positie van de huurder van woonruimte (iets) slechter dan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. Artikel 7:215 BW, waarin het recht van de huurder is opgenomen om veranderingen aan het gehuurde aan te brengen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt en verwijderd en de mogelijkheid om een machtiging te vorderen van de kantonrechter als de verhuurder geen toestemming voor het aanbrengen van wijzigingen verleent, is ten aanzien van de buitenzijde van woonruimte slechts van regelend recht. De verklaring hiervoor is dat rekening is gehouden met beleid van de verhuurders met betrekking tot het aanzien en de leefbaarheid van de wijk, in verband waarmee vaak voorschriften betreffende de buitenzijde van het gehuurde gelden.3 Dit verschil is echter bij nader inzien niet relevant, aangezien bij de huur van een ongebouwde onroerende zaak geen binnen- of buitenzijde aanwezig is.

De mogelijkheid om een vergoeding te vorderen voor wijzigingen die de huurder aan het gehuurde heeft aangebracht die hij bij het einde van de huur achterlaat, voor zover er sprake is van ongerechtvaardigde verrijking,4 is in geval van de huur van woonruimte van semi-dwingend recht.5 Ten aanzien van alle andere huurobjecten is de bepaling van regelend recht. De wetgever heeft de huurder van woonruimte de mogelijkheid willen geven om tot woningverbetering over te gaan op grond van artikel 7:215 BW en daar hoort een aanspraak uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking bij op het moment dat de verhuurder van een duidelijke woningverbetering profiteert.6 Waar de verhuurder van een ongebouwde onroerende zaak een eventuele aanspraak van de huurder op grond van artikel 7:216 lid 3 BW geheel kan uitsluiten, kan de verhuurder van woonruimte dat derhalve niet. De huurder van woonruimte heeft dan ook een betere positie dan de huurder van een ongebouwde onroerende zaak als hij verbeteringen aan het gehuurde realiseert die de verhuurder ongerechtvaardigd verrijken. Het verschil in bescherming is wellicht te verklaren aan de hand van het gegeven dat de wetgever het doel ‘woningverbetering’ voor ogen had en dat doel op deze manier (mede) kan worden gediend. Het is geen doel om de voorraad ongebouwde onroerende zaken te ‘verbeteren’ in die zin dat er door de huurder wijzigingen worden aangebracht die voor de huurder na afloop van de huur een evident voordeel hebben. Denk aan de huurder die op de ongebouwde onroerende zaak bebouwing aanbrengt, waarna de verhuurder deze ongebouwde onroerende zaak inclusief door de gewezen huurder gerealiseerde bebouwing voor een hogere huurprijs kan verhuren. Het ontbreken van een soortgelijk doel als woningverbetering betekent mijns inziens echter niet dat de huurder van een ongebouwde onroerende zaak onvoldoende belang heeft bij een (semi-) dwingendrechtelijke aanspraak op een vergoeding voor gerealiseerde verbeteringen. Hierop kom ik in hoofdstuk 7 uitgebreid terug.

In artikel 7:217 BW is de verplichting voor de huurder opgenomen om kleine herstellingen aan het gehuurde te verrichten. Voor de huur van woonruimte is in het Besluit kleine herstellingen7 vastgelegd welke herstellingen als kleine herstellingen moeten worden aangemerkt. Van het Besluit kleine herstellingen mag niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.8 Enkel voor de huur van woonruimte is een lijst als in het Besluit kleine herstellingen opgesteld. In geval van de huur van een ongebouwde onroerende zaak mogen partijen zelf invulling geven aan het begrip ‘kleine herstelling’. Partijen kunnen zelfs rechtsgeldig overeenkomen dat het volledige onderhoud voor rekening van de huurder komt. De positie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak is wat zijn onderhouds- en herstelverplichting betreft dan ook heel wat slechter dan die van de huurder van woonruimte.

Ook de ‘renovatieregeling’ van artikel 7:220 BW is voor de huurder van woonruimte gunstiger dan voor de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. Wil de verhuurder overgaan tot renovatie van het gehuurde waardoor verhuizing van de huurder noodzakelijk is, dan geeft artikel 7:220 BW de huurder van woonruimte aanspraak op een bijdrage in de kosten van verhuizing.9 De minimumbijdrage is vastgelegd in artikel 11g Besluit beheer sociale huursector10 en bedroeg bij de inwerkingtreding van het besluit op 1 juli 2005 € 5.000,-. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd. Een eventueel door de gemeente aan de huurder te verstrekken bijdrage of vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten kan door de verhuurder in mindering worden gebracht op de bijdrage op grond van het Besluit beheer sociale huursector (BBSH).11 Bij een combinatie van dringende werkzaamheden en renovatie moet worden beoordeeld of de renovatie op zich de noodzaak tot verhuizing met zich brengt. Alleen als dat het geval is kan de huurder aanspraak maken op de bijdrage in de kosten van de verhuizing.12 In geval van complexgewijze renovatie geldt voor de huur van woonruimte dezelfde regeling als voor de huur van 290-bedrijfsruimte.13 Omdat in geval van huur van een ongebouwde onroerende zaak geen sprake kan zijn van complexgewijze renovatie (althans naar mijn mening slechts in theorie), is de vergelijking tussen de positie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak en die van woonruimte op dit laatste punt niet relevant.

De opleveringsverplichting van de huurder na het einde van de huurovereenkomst is voor zowel de huurder van een ongebouwde onroerende zaak als de huurder van woonruimte geregeld in artikel 7:224 BW. Daar waar de bewijslastverdeling van lid 2 van artikel 7:224 BW bij de huur van een ongebouwde onroerende zaak van regelend recht is, is deze bij de huur van woonruimte van semi-dwingend recht. In een huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak kan een andere – voor de huurder nadelige – bewijslastverdeling worden opgenomen, in een huurovereenkomst betreffende woonruimte niet. De bewijslastverdeling van artikel 7:224 BW geeft de huurder een groot voordeel, zodat de mogelijkheid om van deze bepaling af te wijken de huurder van een ongebouwde onroerende zaak een zwakkere positie geeft dan de huurder van woonruimte.

De regeling ‘koop breekt geen huur’ is ook bij de huur van woonruimte van semi-dwingend recht, zodat beëindiging van de huurovereenkomst in verband met overdracht van het gehuurde door de verhuurder niet mogelijk is. Hiermee wordt, zoals hiervoor in paragraaf 4.5.4.1 ook al is opgemerkt, het belang van de huurder bij continuïteit van de huurovereenkomst gediend.14 Een huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak kan wel eenvoudig worden beëindigd in verband met overdracht van het gehuurde, door een dergelijke bepaling in de huurovereenkomst op te nemen.15 De positie van de huurder van woonruimte is op dit punt dus sterker dan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. Ook waar het gaat om de wijze van ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie van de huurder is de positie van de huurder van woonruimte sterker. Ontbinding van een huurovereenkomst betreffende woonruimte moet immers door de rechter geschieden, terwijl ontbinding van een huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak buitengerechtelijk kan plaatsvinden.16

Een laatste verschil dat zich voordoet bij de bepalingen die naar hun inhoud voor de huurder van een ongebouwde onroerende zaak en de huurder van woonruimte gelijk zijn, betreft artikel 7:230 BW. In dit artikel is bepaald dat als de huurder na afloop van de huurovereenkomst met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd, tenzij van een andere bedoeling blijkt. Dit artikel is in geval van huur van woonruimte van semi-dwingend recht; bij alle andere huurobjecten is het van regelend recht. In de huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak kan worden vastgelegd dat de huurovereenkomst niet wordt verlengd, ook niet als de huurder na afloop van de huurovereenkomst het gebruik van het gehuurde behoudt, ongeacht of dit met toestemming van de verhuurder is. Zet de gewezen huurder het gebruik toch voort, dan zal waarschijnlijk moeten worden geoordeeld dat sprake is van een bruikleenovereenkomst. Blijft de gewezen huurder echter huur betalen en accepteert de verhuurder de betalingen zonder protest, dan kan mijns inziens niet anders worden geconcludeerd dan dat er toch sprake is van verlengde huur, ook als in de huurovereenkomst zou zijn bepaald dat dit niet het geval is. Er is dan immers voldaan aan de criteria van artikel 7:201 BW, zodat de tussen partijen bestaande rechtsverhouding geen andere dan een huurovereenkomst kan zijn. Jurisprudentie over dit onderwerp heb ik niet aangetroffen. Ik vermoed dan ook dat het feit dat artikel 7:230 BW van regelend recht is in de praktijk geen problemen oplevert.