1.1.1 De grond

Documentgegevens:

P.J. van der Plank, datum 01-05-2016

Datum: 01-05-2016
Auteur: P.J. van der Plank
JCDI: JCDI:ADS481888:1
Vakgebied(en): Vermogensrecht / Bijzondere onderwerpen
Goederenrecht / Eigendom, bezit en houderschap
Goederenrecht / Verkrijging en verlies

De basis van de kwalificatie onroerend vormt de grond. Grond neemt als zaak een bijzondere positie in het goederenrecht in: het is de enige zaak die fysiek niet door afmetingen begrensd is. De juridische grenzen van grondstukken zijn derhalve kunstmatig.1 Om die reden verdeelden de Romeinen het landschap al in vakken, de zogenaamde “centuriatio”.2 Over het bezit van dit onroerend goed, dat was vastgelegd in een soort grondboekhouding, werd vervolgens een hoofdelijke belasting geheven. Bij de eerste codificatie van het Romeinse recht, de Leges duodecim tabularum (Wetten van de Twaalf Tafelen)3, werd om die reden al een onderscheid gemaakt tussen gronderven en alle overige zaken. Dit onderscheid is altijd gehandhaafd. De Code Civil bevatte drie artikelen omtrent onroerende zaken: 524,4 5255 en 5266 CC. De opsommende stijl van formuleren werd overgenomen in het Oud BW. Zo waren onder vigeur van het BW 1838 drie gronden waarop een zaak onroerend kon zijn, opgesomd in de artt. 562-564 Oud BW:

1.

onroerend door aard (art. 562 Oud BW7 );

2.: onroerend door bestemming (art. 563 Oud BW8 );

3.

onroerend door wetsduiding (art. 564 Oud BW).

In deze laatste bepaling was opgenomen dat de rechten van vruchtgebruik en gebruik van onroerende zaken, de erfdienstbaarheden, het recht van opstal, het recht van erfpacht, grondrechten, het tiendrecht, het recht van beklemming en de rechtsvorderingen, dienende om onroerende zaken terug te eisen of te doen leveren, als onroerend aangemerkt werden. Onder het oud BW was het derhalve mogelijk dat een beperkt recht onroerend was.

In het bovenstaande sprak ik van ‘onroerend goed’. Tijdens colleges hamer ik er bij studenten op dat deze term juridisch onjuist is, althans in ieder geval niet geheel zuiver is.9 Deze in het maatschappelijk verkeer vaak gebezigde term stamt uit het oud BW. Art. 555 Oud BW bepaalde:

“De wet verstaat door zaken alle goederen en regten welke het voorwerp van eigendom kunnen zijn.”

Onder Oud BW waren zaken: ‘goederen en regten’. Meijers koos er in zijn Ontwerp voor het Burgerlijk Wetboek voor om, in tegenstelling tot art. 555 Oud BW, het begrip ‘zaak’ als het engere begrip te bezigen, en niet het begrip ‘goed’. De keuze voor deze wijziging is blijkens zijn Toelichting tweeledig: enerzijds sluit het begrip ‘zaak’ beter aan bij de betekenis die het in moderne, vreemde wetboeken heeft, maar het was zijns inziens ook beter in overeenstemming met het spraakgebruik, waarin reeds gesproken werd van een ‘gemeenschap van goederen’ en de ‘goederen welke iemand na overlijden nalaat’.10 Het onderscheid roerend/onroerend geldt naar huidig recht derhalve enkel voor zaken.

In het BW 1992 werd er voor gekozen om het onroerende zaaksbegrip in één wetsartikel te vatten (het huidige art. 3:3 BW) en werden de (onvolledige) opsommingen zoals opgenomen in de artt. 562-564 Oud BW achterwege gelaten. Dergelijke opsommingen van voorbeelden van onroerende zaken zijn wel terug te vinden in de Parlementaire Geschiedenis.11

Toon alle voetnoten

Voetnoten

Voetnoten

Zie ook S.E. Bartels, ‘Zoals kennelijk ter plaatse aangeduid en afgepaald. Het bepaaldheidsvereiste bij overdracht van een gedeeltelijk perceel’, VrA 2004/2, p. 6 en H.W. Heyman & S.E. Bartels, Vastgoedtransacties. Koop, Den Haag: Boom Juridische Uitgevers 2012, p. 31, waarin gesteld wordt: “individualisering van grond door het aanwijzen van grenzen is mensenwerk. Iedere begrenzing is kunstmatig en willekeurig, ook al wordt aansluiting gezocht bij ‘logische’ natuurlijke gegevens.”

M.J.M. Bogaerts, De relatie tussen mensen en grond, afscheidsrede, TU Delft, 6 februari 2002 (online geraadpleegd).

Deze dateert van omstreeks 453 v.Chr.

“De duiven, die tot eene duivenvlugt behooren; De konijnen in de konijnbergen; De bijenkorven; De vischen, die zich in de vijvers bevinden; De persen, ketels, disteleer-ketels, kuipen en vaten; De noodige gereedschappen tot smederijen, papiermakerijen en andere fabrijken; Het stroo en de mest. Ook zijn onroerende, door hunne bestemming, alle zoodanige goederen welke de eigenaar tot een blijvend gebruik bij zijn erf gevoegd heeft.”

“De eigenaar wordt geacht, zoodanige goederen tot een blijvend gebruik bij zijn erf gevoegd te hebben, wanneer dezelve daar aan gehecht zijn met pleister, kalk of cemenet, of wanneer zij daar van niet kunnen losgemaakt worden, zonder dezelven te breken en te beschadigen, of zonder een gedeelte van den grond, waar aan zij vastgehecht zijn, te breken of te beschadigen. De spiegels in eene kamer worden geoordeeld daar in tot een blijvend gebruik geplaatst te zijn, wanneer het hout, waar op dezelve vastgemaakt zijn, een gedeelte uitmaakt van het beschot. Het zelfde heeft plaats omtrent schilderijen en andere sieradiën. Beelden worden voor onroerende goederen gehouden, wanneer zij in eene nis, opzettelijk voor dezelve gemaakt, geplaatst zijn; al ware het, dat men zoodanige beelden daar uit konde nemen, zonder te breken of te beschadigen.”

“Uit hoofde van het onderwerp, waar op dezelve worden toegepast, zijn onroerend: Het vruchtgebruik van onroerende goederen; Servituten op gebouwen en erven; Actiën, dienende om onroerende goederen te rug te eischen.”

Art. 562 Oud BW bepaalde dat onroerend waren: “1) gronderven en hetgeen daarop gebouwd is; 2) Molens, met uitzondering van zoodanige waarvan in artikel 566 wordt gehandeld; 3) Boomen en veldgewassen, die met hunne wortels in den grond vast zijn, onafgeplukte boomvruchten, mitsgaders delfstoffen , als steenkolen, veen en dergelijke, zoo lang deze voorwerpen nog niet van den grond gescheiden en uitgedolven zijn; 4) Schaarhout van kapbosschen en hout van hoogstammige boomen, zoo lang hetzelve niet gekapt is; 5) Buizen of goten, die tot waterleiding in een huis of op een erf dienen.”

Naast een opsomming van een aantal zaken die onroerend waren door bestemming, bevatte art. 563 de algemene regel dat “alle zodanige voorwerpen welke de eigenaar tot een blijvend gebruik aan zijne onroerende zaak verbonden heeft” onroerend waren door bestemming. Hieraan voldeden voorwerpen die door aard-, timmer- of metselwerk aan een onroerende zaak waren verbonden, of voorwerpen die zodanig met een onroerende zaak waren verbonden dat deze daarvan niet konden losgebroken zonder beschadiging, of zonder het gedeelte van het onroerende voorwerp waaraan zij zijn vastgehecht, te breken of te beschadigen.

Heyman & Bartels geven aan dat naast de termen ‘onroerend goed’ ook de term vastgoed steeds vaker gebruikt wordt, maar dat ‘gewoonlijk geleerd wordt dat een juridisch zuiver taalgebruik meebrengt dat sinds 1992 het adjectief ‘onroerend’ alleen mag worden gebruikt in combinatie met het woord ‘zaak’, zodat men niet meer van ‘onroerend goed’ zou mogen spreken.’ Nu alle zaken ook goederen zijn volgen 3:1 BW, stellen zij vervolgens dat de term ‘onroerend goed’ juridisch niet onjuist is, maar wel minder exact is dan ‘onroerende zaak’. Zie: H.W. Heyman & S.E. Bartels, Vastgoedtransacties. Koop, Den Haag: Boom Juridische Uitgevers 2012, p. 17.

10.

TM, PG Boek 3, p. 64.

11.

Zoals: TM, PG Boek 3, p. 67.