4.2.5.2 Ontbinding

De verpachter die de pachtovereenkomst wil ontbinden vanwege een toerekenbare tekortkoming zijdens de pachter, moet in geval van reguliere pacht en geliberaliseerde pacht daartoe een vordering instellen bij de rechter.1 Buitengerechtelijke ontbinding is niet mogelijk. Daarmee is de positie van de pachter van los land bij reguliere en geliberaliseerde pacht beter dan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. Ontbinding wegens een toerekenbare tekortkoming kan immers bij de huur van een ongebouwde onroerende zaak ook buitengerechtelijk plaatsvinden. De positie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak is gelijk aan die van de pachter in geval van hectarepacht. De gevallen waarin wordt geoordeeld dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming van de pachter die de ontbinding van de pachtovereenkomst rechtvaardigt zijn (min of meer) dezelfde gevallen als die waarin de rechter bij huur tot dat oordeel komt. Zo wordt het niet langer gebruik van het gepachte conform de daaraan gegeven bestemming als een toerekenbare tekortkoming gezien,2 evenals het laten ontstaan van een (grote) achterstand in betaling van de pachtprijs.3 In bepaalde gevallen kan een vordering tot ontbinding worden afgewezen als de verpachter daarmee misbruik maakt van zijn bevoegdheid of van procesrecht, doch dit zal dan door de pachter wel moeten worden gesteld en onderbouwd.4

Ik ben van mening dat de pachter van los land en de huurder van een ongebouwde onroerende zaak (met name indien deze laatste het gehuurde bedrijfsmatig gebruikt) in de meeste gevallen een dusdanig belang hebben bij het behoud van de pacht- of huurovereenkomst dat bescherming tegen een door de verpachter of verhuurder gewenste beëindiging van de overeenkomst essentieel is. Een verplichte toetsing door de rechter van een vordering tot ontbinding van de overeenkomst maakt daar onderdeel van uit.

De verpachter van los land met een reguliere of geliberaliseerde pachtovereenkomst heeft bovendien, anders dan de verhuurder van een ongebouwde onroerende zaak, de mogelijkheid om de pachtovereenkomst door de rechter te laten ontbinden als hij de bestemming van het verpachte wil wijzigen in niet voor de landbouw betrekkelijke doeleinden. Als die bestemming in overeenstemming is met het algemeen belang, ontbindt de rechter de pachtovereenkomst geheel of gedeeltelijk met ingang van een door hem te bepalen dag. Er geldt een onweerlegbaar bewijsvermoeden dat de bestemming in overeenstemming is met het algemeen belang, als deze in overeenstemming is met een onherroepelijk bestemmingsplan.5 Het huurrecht kent geen regeling die vergelijkbaar is met die van artikel 7:377 BW. De verhuurder kan de overeenkomst echter wel opzeggen. Voor de huurder van een ongebouwde onroerende is het belangrijkste gevolg van het ontbreken van een soortgelijke regeling dat hij geen wettelijke aansprak heeft op een schadeloosstelling. De pachter van los land heeft die aanspraak wel.6 Blijkt achteraf de wil van de verpachter om de bestemming te wijzigen niet aanwezig te zijn geweest, dan kan de gewezen pachter aanspraak maken op een schadevergoeding.7 De huurder zal moeten terugvallen op een – door de huurder zelf te nemen – actie tegen de gepleegde huuropzegging op grond van de redelijkheid en billijkheid.8 Mijns inziens verdient ook de huurder, met name bij bedrijfsmatig gebruik van de ongebouwde onroerende zaak en zeker bij het aanbrengen van bebouwing, recht op een schadeloosstelling als de verhuurder de huurovereenkomst beëindigt op grond van het verwezenlijken van een andere bestemming van de ongebouwde onroerende zaak. Ik acht het niet fair dat de financiële gevolgen van deze opzegging, waarop de huurder zelf geen enkele invloed kan uitoefenen, volledig voor rekening van de huurder zouden moeten blijven, althans dat er geen regeling is die de huurder aanspraak geeft op een vergoeding, waardoor de huurder moet terugvallen op de open norm van de redelijkheid en billijkheid. De huurder van een ongebouwde onroerende zaak verdient dezelfde bescherming als de pachter van los land in geval van reguliere pacht of geliberaliseerde pacht op dit punt heeft.