4.5.6 Conclusie

De positie van de huurder van een 290-bedrijfsruimte is een stuk sterker dan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. De huurder van 290- bedrijfsruimte geniet de bescherming van een groot aantal semi-dwingendrechtelijke bepalingen. Afwijking van deze bepalingen is enkel mogelijk als het afwijkende beding – als dat in het nadeel is van de huurder – is goedgekeurd door de kantonrechter.1 Goedkeuring wordt door de kantonrechter slechts verleend als het beding de rechten die de huurder aan afdeling 7.4.6 ontleent niet wezenlijk aantast of de maatschappelijke positie van de huurder ten opzichte van die van de verhuurder zodanig is dat de huurder de semi-dwingendrechtelijke bescherming van afdeling 6 in redelijkheid niet behoeft.

De huurder van 290-bedrijfsruimte profiteert van regelingen omtrent de duur van de huurovereenkomst, wijziging van de huurprijs en opzegging van de huurovereenkomst. Opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder is onderworpen aan vormvoorschriften en is slechts op bepaalde, limitatief in de wet opgesomde gevallen mogelijk. In enkele gevallen heeft de verhuurder te maken met een wachttermijn voordat hij de huurovereenkomst (opnieuw) kan opzeggen. De huuropzegging moet worden getoetst door de kantonrechter als de huurder niet instemt. De huurder en onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd kunnen in bepaalde gevallen bij opzegging aanspraak maken op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, een schadevergoeding als de verhuurder de plannen in verband waarmee hij de huurovereenkomst heeft opgezegd niet uitvoert en/of een vergoeding voor het voordeel dat de verhuurder geniet als hij een soortgelijk bedrijf als de gewezen (onder)huurder in het gehuurde gaat uitoefenen. Op al deze punten heeft de huurder van een ongebouwde onroerende zaak geen (vastgelegde) bescherming. De huurder van 290- bedrijfsruimte kan door deze uitgebreide bescherming met (veel) minder risico – met name in financiële zin – dan de huurder van een ongebouwde onroerende zaak lange-termijnplannen maken voor het door hem in het gehuurde uitgeoefende bedrijf. Het doel dat de wetgever voor ogen heeft met het opnemen van de (termijn)bescherming, te weten de huurder in de gelegenheid stellen om in het gehuurde te plegen investeringen terug te verdienen, wordt op deze manier met een acceptabele mate van zekerheid gediend. Het belang van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak die in bepaalde gevallen zijn investeringen wil kunnen terugverdienen wordt niet gediend door (semi-) dwingendrechtelijke bepalingen in het huurrecht. Deze huurder moet terugvallen op de open normen van de redelijkheid en billijkheid, bijvoorbeeld door het initiatief te nemen om tegen beëindiging van de huurovereenkomst op te komen. De uitkomst van een beroep op de normen van redelijkheid en billijkheid staat echter vooraf nooit vast. De positie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak is daarmee vrij onzeker.

Ook de positie van de huurder van 230a-ruimte is sterker dan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak, ondanks dat eerstgenoemde huurder lang niet zo veel semi-dwingendrechtelijke bescherming geniet als de huurder van 290- bedrijfsruimte. Zo gelden geen wettelijke beperkingen met betrekking tot de opzegtermijn en/of opzeggingsgronden van een huurovereenkomst betreffende 230a-ruimte. De meest opvallende bescherming van de huurder van een 230aruimte is de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW, waardoor de verplichting om het gehuurde te ontruimen kan worden geschorst na een toetsing door de kantonrechter. Die mogelijkheid heeft de huurder van een ongebouwde onroerende zaak niet; hij moet in beginsel gewoon ontruimen op de dag waarop de huurovereenkomst eindigt. Daarnaast kan ook de huurder van 230a-ruimte, als hij in die ruimte een bedrijf uitoefent, in bepaalde gevallen aanspraak maken op een schadeloosstelling als de verhuurder de huurovereenkomst beëindigt. Ook de huurder van een 230a-ruimte, zeker als hij daarin een bedrijf uitoefent, kan derhalve met minder risico dan de huurder van een ongebouwde onroerende zaak plannen maken voor het gebruik van het gehuurde voor langere termijn.