4.5.2 Dwingend/aanvullend recht

De ‘algemene bepalingen’ van artikel 7:201-7:231 (met uitzondering van 230a) BW zijn deels van semi-dwingend recht in geval van huur van een 290- of 230a (bedrijfs)ruimte. Wanneer er sprake is van semi-dwingend recht, is in de desbetreffende bepalingen zelf geregeld. Deze bepalingen zijn uitgebreid besproken in hoofdstuk 3 van dit proefschrift. Die bespreking herhaal ik hier niet volledig. Twee bepalingen die ik wel nog met name noem zijn artikel 7:226 BW (koop breekt geen huur) en artikel 7:231 BW (ontbinding van de huurovereenkomst wegens een toerekenbare tekortkoming van de huurder dient door de rechter te geschieden). Deze artikelen zijn in geval van huur van een gebouwde onroerende zaak van semi-dwingend recht, maar in geval van de huur van een ongebouwde onroerende zaak respectievelijk van regelend recht en niet van toepassing.

De afdeling ‘huur van bedrijfsruimte’ (afdeling 6 van titel 7.4 BW), welke afdeling ziet op de huur van 290-bedrijfsruimte, is van semi-dwingend recht.1 Afwijkingen van deze bepalingen in de huurovereenkomst zijn dan ook in beginsel vernietigbaar. In beginsel, want bedingen die afwijken van het bepaalde in afdeling 6 zijn niet vernietigbaar indien ze zijn goedgekeurd door de kantonrechter.2 De kantonrechter mag zijn goedkeuring enkel verlenen indien het afwijkende beding de rechten die de huurder aan afdeling 6 ontleent niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat de huurder de bescherming van deze afdeling in redelijkheid niet behoeft. Deze twee criteria gelden niet los van elkaar, maar cumulatief.3 De rechter toetst derhalve zowel of er sprake is van een ‘sterke huurder’ die geen afhankelijke positie inneemt ten opzichte van de verhuurder als of de rechten van deze huurder niet wezenlijk worden aangetast.4 De maatschappelijke positie van de huurder wordt beoordeeld ten opzichte van de positie van de verhuurder en betreft derhalve de relatieve maatschappelijke positie.5 Kinderman meent dat de criteria die de kantonrechter Amsterdam in een vonnis van 7 mei 20076 heeft geformuleerd juist zijn. De rechter dient te beoordelen in welke mate de huurder een professionele partij is die haar belangen op een goede manier kan beoordelen, in welke mate de huurder financieel en/of bedrijfseconomisch onafhankelijk is van de verhuurder en of de huurder niet in overwegende mate afhankelijk is van de voortzetting van de ter goedkeuring voorgelegde huurovereenkomst voor zijn voortbestaan.7 Dat afdeling 6 van semi-dwingend recht is verklaard, vloeit voort uit het gegeven dat de bepalingen ten doel hebben om de huurder te beschermen. Dat de bepalingen thans van semi-dwingend recht zijn, terwijl ze voor 1 augustus 2003 van dwingend recht waren, is in de praktijk niet zo relevant. Reeds in 1990 oordeelt de Hoge Raad dat de verhuurder zich niet kan beroepen op strijd met een dwingendrechtelijke bepaling, nu die bepaling enkel strekt ter bescherming van de huurder. Enkel de huurder kan de desbetreffende bepaling vernietigen.8

Afdeling 6 geeft onder meer regels betreffende de duur en opzegging van de huurovereenkomst en de huurprijswijziging. De inhoud van deze bepalingen bespreek ik hierna, doch reeds nu kan de conclusie worden getrokken dat de huurder van een 290-bedrijfsruimte een aanzienlijk betere rechtspositie heeft dan de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. Immers, de bepalingen die voor de huurder van het grootste belang zijn – de duur van de huurovereenkomst, de mogelijkheid voor de verhuurder om de huur te beëindigen en de mogelijkheid om de huurprijs te wijzigen – zijn van semi-dwingend recht. Dat dit semi-dwingendrechtelijk karakter is opgenomen met het oog op de bescherming van de ‘kleinere huurder’, de huurder die gelet op zijn maatschappelijke positie tegen zijn verhuurder moet worden beschermd, volgt uit het criterium dat in artikel 7:291 lid 2 BW is opgenomen voor de goedkeuring van afwijkende bedingen door de rechter. De maatschappelijke positie van de huurder wordt daar immers met name genoemd.

Artikel 7:230a BW is ook van semi-dwingend recht.9 Het artikel bevat, anders dan artikel 7:291 BW, geen mogelijkheid om een afwijkend beding op te nemen en te laten goedkeuren door de rechter. De in artikel 7:230a BW opgenomen ontruimingsbescherming, die hierna wordt besproken, is daarom van toepassing op vrijwel alle huurovereenkomsten betreffende gebouwde onroerende zaken die niet aan de definitie van artikel 7:290 lid 2 BW voldoen. Artikel 7:230a lid 10 BW maakt evenwel twee uitzonderingen: de leden 1-9 van het artikel zijn niet van toepassing op een zogenoemde ‘overeenkomst betreffende gebruik in deeltijd’ en een ‘uitwisselingsovereenkomst’.10

Voor de huurder van een 230a-ruimte gelden ten opzichte van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak drie artikelen die eerstgenoemde huurder een betere rechtspositie geven dan de laatstgenoemde. Ten eerste artikel 7:226 BW (koop breekt geen huur), vervolgens – de volgorde van de artikelen aanhoudend – artikel 7:230a BW, waarin de ontruimingsbescherming van de huurder van 230a-ruimte in geval van opzegging door de verhuurder is vastgelegd en tot slot artikel 7:231 BW (een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens een toerekenbare tekortkoming van de huurder moet bij de rechter worden ingesteld). De positie van de huurder van een 230a-ruimte is wat de hoeveelheid (semi-)dwingend recht betreft dan ook sterker dan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak.