1.1.3 Gebouwen en werken

Onder het Oud BW was ‘in het algemeen, alles wat aan een erf of aan een gebouw aard- of nagelvast verbonden is’ onroerend. Meijers herformuleerde dit in zijn ontwerp tot:

Aanvankelijk koos Meijers derhalve voor het begrip ‘opstallen’ en niet voor ‘gebouwen en werken’. Uit zijn Toelichting blijkt dat hij dit begrip niet nader wilde definiëren, maar dat het zijns inziens zag op constructies die enige stabiliteit vertoonden.1 Uit de Parlementaire Geschiedenis blijkt dat de keuze in dezen voor het begrip ‘opstallen’ zoals Meijers voorstelde, bewust niet gevolgd is:

Uiteindelijk is ervoor gekozen om het begrip ‘opstal’ te vervangen door de woorden ‘gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd’. Dit in aansluiting op het ontwerpartikel 6.3.12 dat Meijers opstelde voor de aansprakelijkheid van een bezitter van een opstal.3 Lid 4 van dit ontwerpartikel luidde:

In aansluiting hierop werd in art. 3:3 BW de terminologie ‘gebouwen en werken’ gebezigd.

Het is mijns inziens overigens opmerkelijk dat de wetgever voor de formulering van zo een belangrijk goederenrechtelijk wetsartikel aansluiting zocht bij een wetsartikel dat bedoeld is een risicoaansprakelijkheid4 te vestigen.5 Men kan zich voorstellen dat de aansprakelijkheid voor een gebrekkige opstal ruimer uitgelegd dient te worden, dan de bepaling welke zaken onroerend zijn.

Voor zowel het begrip ‘gebouw’ als het begrip ‘werk’ van art. 3:3 BW ontbreekt een wettelijke definitie. Ook de uitleg in de Parlementaire Geschiedenis blijft summier.6 Het begrip ‘gebouw’ spreekt wellicht het meest tot de verbeelding. In de Woningwet is een gebouw gedefinieerd als:

Niettemin kan het voorkomen dat onduidelijkheid bestaat over of iets een gebouw is. Zijn bijvoorbeeld de bovenste tien verdiepingen van een woontoren tezamen een gebouw? De vraag of iets een (afzonderlijk) gebouw vormt wordt naar verkeersopvatting beoordeeld. Hiervoor is een voldoende mate van zelfstandigheid vereist. Mist deze zelfstandigheid, bijvoorbeeld door het ontbreken van een eigen opgang, of doordat het op het oog of qua constructie geen eenheid vormt, dan zal het niet als afzonderlijk geheel gezien kunnen worden en derhalve niet kwalificeren als ‘gebouw’.8

Naast gebouwen, zijn ook ‘werken’, indien duurzaam verenigd met de grond, onroerend. Het begrip ‘werk’ komt op verschillende plaatsen in het Burgerlijk Wetboek voor.9 Desondanks bestaat nog altijd onduidelijkheid omtrent de inhoud van dit begrip. “We weten wel wat werken is, maar niet wat werken zijn”, is hoe Heyman het tijdens een college eens verwoordde.

Uit de Toelichting Meijers blijkt ook geen definitie. Wel noemt Meijers in de Toelichting bij ontwerpartikel 6.3.12. een aantal voorbeelden van ‘werken’:

Wat betreft de definitie van een opstal merkte Meijers in zijn Toelichting bij ontwerpartikel 3.1.1.2. op, dat men in het algemeen kan zeggen dat een constructie enige stabiliteit moet vertonen, wil deze als opstal aan te merken zijn. Dit geldt om die reden ook voor het begrip ‘werken’.

Opvallend is dat het in bijna alle procedures die gevoerd zijn over art. 3:3 BW draait om de vraag of iets ‘duurzaam verenigd is met de grond’ en niet om de vraag die daar mijns inziens aan vooraf gaat: is de litigieuze zaak te kwalificeren als een ‘werk’? Uit de jurisprudentie is af te leiden dat onder meer grafzerken10, een CAI-kabels11, zeecontainers12, een windturbine13, drijvende steigers14, GSM-zendinstallaties15 en benzinepompen16 kennelijk ‘werken’ zijn.17

In een arrest uit 2010 heeft de Hoge Raad zich wel uitgesproken over wat verstaan dient te worden onder ‘gebouwen en werken’. Het betrof een dispuut over de aansprakelijkheid voor opstallen in de zin van art. 6:174 BW, waarbij de vraag rees of een veendijk een opstal is. De Hoge Raad overwoog:

Op grond van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat iets een werk is, indien het een constructie is die door mensenhanden vervaardigd is. Dit sluit aan bij hetgeen Ploeger en Stolker reeds in 1994 schreven, namelijk dat ‘gebouwen en werken’ zien op:

Een strikt onderscheid tussen gebouwen en werken hoeft echter niet gemaakt te worden nu de rechtsgevolgen hetzelfde zijn. De invulling van deze begrippen geschiedt aan de hand van de verkeersopvatting. Dit blijkt ook uit de Parlementaire Geschiedenis.21, 22