4.6.2 Dwingend/aanvullend recht

Op basis van de hoeveelheid (semi-)dwingend recht die van toepassing is bij huur van woonruimte, in vergelijking met de huur van een ongebouwde onroerende zaak, kan al direct worden vastgesteld dat de positie van de huurder van woonruimte veel sterker is dan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. Enkele artikelen uit de algemene bepalingen van titel 7.4 BW zijn van semi-dwingend recht verklaard op huurovereenkomsten betreffende woonruimte, terwijl dit voor huurovereenkomsten betreffende ongebouwde onroerende zaken bepalingen van regelend recht zijn.1 Onderafdeling 2 van titel 7.5 BW, waarin de bepalingen omtrent huurprijzen en andere vergoedingen is opgenomen, is volledig van dwingend recht.2 Bij de huur van een ongebouwde onroerende zaak geldt geen enkele bepaling die de huurprijs of andere vergoedingen betreft. De regeling omtrent het eindigen van de huur van woonruimte is vrijwel geheel van semi-dwingend recht.3 Doel van deze semi-dwingendrechtelijke bepalingen is bescherming van de huurder tegen beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder.4 Het bepaalde in artikel 7:271 BW, waarin de verplichting is opgenomen om de huurovereenkomst op te zeggen, ook als deze voor bepaalde tijd geldt, en waarin de opzegtermijnen zijn vastgelegd, is van dwingend recht.5

Gelet op deze grote hoeveelheid (semi-)dwingendrechtelijke bepalingen is de huurder van woonruimte minder afhankelijk van zijn verhuurder en hoeft hij in veel mindere mate te onderhandelen over de inhoud van de huurovereenkomst. Zijn positie is immers grotendeels in de wet geregeld en door het (semi-)dwingendrechtelijke karakter van de regeling kan hij altijd op de desbetreffende bepalingen terugvallen, ook als er iets anders in de huurovereenkomst is opgenomen. De huurder van een ongebouwde onroerende zaak heeft die luxe niet: hij zal juist over vrijwel alle bepalingen in de huurovereenkomst moeten onderhandelen, omdat er vrijwel geen bepalingen in de wettelijke regeling staan die voor hem van (semi-)dwingend recht zijn. Dat zo veel bepalingen bij de huur van woonruimte van dwingend recht zijn, is te verklaren aan de hand van het belang van de huurder om het dak boven zijn hoofd te behouden en de emotionele binding die hij vaak aan zijn woonplaats heeft. Dit belang is bij geen enkel ander huurobject zo sterk aanwezig. Dit is overigens ook de reden om deze beschermingsbepalingen als ‘bijzonder dwingend’ aan te merken. Dit wil zeggen dat deze bepalingen gelden, zelfs als partijen (rechtsgeldig) in de huurovereenkomst een ander rechtsstelsel dan het Nederlandse van toepassing zouden verklaringen op hun rechtsverhouding.6 Bovendien is woonruimte nog steeds het meest schaarste huurobject dat er is. Huurders van andere huurobjecten dan woonruimte hebben dan ook niet dezelfde mate van bescherming nodig als de huurder van woonruimte. De grote mate van bescherming tegen beëindiging van de huurovereenkomst betreffende woonruimte is overigens ook de reden om geen wettelijke minimumduur voor deze huurovereenkomst vast te leggen. Bescherming ten aanzien van de duur is overbodig.7

Ook de huurder van woonruimte kan in voorkomende gevallen een beroep doen op de redelijkheid en billijkheid. Zo kan het inroepen van een boetebeding uit (model) algemene voorwaarden door een particuliere verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar worden beoordeeld.8