Natrekking door onroerende zaken (O&R nr. 94) 2016/1.6.4:1.6.4 Vereiste van individualiseerbaarheid

Natrekking door onroerende zaken (O&R nr. 94) 2016/1.6.4

1.6.4 Vereiste van individualiseerbaarheid

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Art. 5:101 BW bepaalt dat een opstalrecht gevestigd kan worden ten behoeve van ‘gebouwen en werken’ (en beplantingen). Hieruit is af te leiden dat datgene waarvoor een opstalrecht gevestigd wordt een zeker mate van zelfstandigheid dient te hebben. Dit vereiste voor zelfstandigheid wordt in de literatuur ook wel aangeduid als het vereiste van ‘voldoende individualiseerbaarheid’.1 Nu bestanddelen juridisch als kenmerk hebben onzelfstandig te zijn, zal in het navolgende de term ‘individualiseerbaar’ gebezigd worden.

Van Maanen schrijft: “Het gebruik van het opstalrecht vindt zijn begrenzing daar waar de zelfstandigheid van de zaak verloren dreigt te gaan.”2 Ook Ploeger is van mening dat voor het opstalrecht vereist is dat de zaak waarvoor het gevestigd wordt voldoende geïndividualiseerd moet zijn:

“Zelfs het begrip werk (...) impliceert een zekere zelfstandigheid. Een opstalrecht kan bijvoorbeeld niet worden gevestigd voor een enkele aardlaag. Deze mist een eigen individualiteit en is niets meer dan een deel van de grond zelf. Een opstalrecht kan wel gevestigd worden voor een grondwerk, zoals een dijk. Dit is een voldoende geïndividualiseerde hoeveelheid aarde dat door zijn eigen belang voldoende zelfstandigheid behoudt ten opzichte van de grond waarop de aarde rust.”3, 4

De belangrijkste vraag die resteert, is hoe bepaald wordt of iets voldoende individualiseerbaar is om het te kunnen verzelfstandigen met een opstalrecht. In het voorgaande is de onduidelijkheid omtrent de reikwijdte van het begrip ‘gebouwen en werken’ reeds besproken en is uiteengezet dat hiervoor het criterium van de verkeersopvatting geldt. Dit geldt niet alleen voor toepassing van art. 3:3 BW, maar ook voor art. 5:101 BW. Het te verzelfstandigen gedeelte dient (naar verkeersopvatting) als een zekere eenheid binnen het grotere geheel te onderscheiden zijn.5 Op grond daarvan zullen bakstenen in een muur of een aantal dakpannen op een dak niet voldoende individualiseerbaar zijn.

Ik zie echter niet in waarom voor een keuken, de deuren of een badkuip in een huis – indien iemand daarvoor een opstalrecht zou willen vestigen – geen opstalrecht gevestigd zou kunnen worden. Deze zijn voldoende individualiseerbaar, duidelijk te omschrijven in een akte en zullen toch zeker als ‘werken’ aangemerkt kunnen worden.6 Praktisch gezien schijnt mij zo een opstalrecht overigens van weinig waarde te zijn, maar dat betekent niet dat het niet mogelijk is.

Ook zal een woonlaag, boven een rij winkels, over het algemeen voldoende individualiseerbaar zijn, zodat ten behoeve hiervan een opstalrecht gevestigd kan worden. Hetzelfde geldt voor een bouwlaag met bijvoorbeeld een eigen, c.q. zelfstandige toegang. Maar hoe zit dat met een kamer of een verdieping in een huis?

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.