4.6.4.3 Huurprijzen en andere vergoedingen

Bij de huur van een ongebouwde onroerende zaak gelden geen wettelijke regels ten aanzien van de huurprijs. Partijen zijn zowel wat de hoogte van de huurprijs als de mogelijkheden tot wijziging ervan vrij om overeen te komen wat zij willen. De huurder van een ongebouwde onroerende zaak heeft geen mogelijkheid om de aanvangshuurprijs op redelijkheid te laten toetsen, terwijl de huurder van woonruimte die mogelijkheid wel heeft.1 Bij de huur van woonruimte is vastgelegd dat de huur slechts één keer per jaar kan worden verhoogd.2 Bij niet-geliberaliseerde huur is de verhoging bovendien aan een maximum gekoppeld en kan de huurder een voorstel tot verlaging van de huurprijs doen.3 De verhuurder van een ongebouwde onroerende zaak is niet gebonden aan deze beperkingen en kan in de huurovereenkomst rechtsgeldig bepalen dat de huurprijs meer dan een keer per jaar mag worden verhoogd, zonder dat er een maximum aan de verhoging wordt gekoppeld en dat een verlaging van de huurprijs uitgesloten is.

De positie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak is derhalve wat de huurprijs aangaat een stuk slechter dan die van de huurder van woonruimte. Het enige punt waarop de huurder van een ongebouwde onroerende zaak, net zoals de huurder van geliberaliseerde woonruimte, een betere positie kan hebben dan de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte is waar het de mogelijkheid om een huurprijsverlaging wegens de aanwezigheid van gebreken te vorderen. De huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte heeft namelijk te maken met een vervaltermijn van zes maanden,4 terwijl de huurder van een ongebouwde onroerende zaak en de huurder van geliberaliseerde woonruimte slechts met een verjaringstermijn van vijf jaar te maken hebben. De mogelijkheid om een huurprijsverlaging te vorderen kan echter in geval van huur van een ongebouwde onroerende zaak volledig worden uitgesloten, zodat de huurder van de ongebouwde onroerende zaak alleen daadwerkelijk een betere positie heeft als hij om te beginnen al de mogelijkheid heeft om een huurprijsvermindering te vorderen en artikel 7:207 BW derhalve van toepassing is.

Ook met betrekking tot eventuele servicekosten gelden geen wettelijke bepalingen bij de huur van een ongebouwde onroerende zaak. Verhuurder en huurder kunnen dan ook in beginsel overeenkomen wat zij willen. Er hoeft geen verplichting te worden opgenomen voor de verhuurder om jaarlijks een afrekening betreffende de servicekosten te verstrekken; een verplichting die de verhuurder van woonruimte wel heeft.5 Er hoeft niet eens sprake te zijn van een voorschot, partijen kunnen ook een vaste vergoeding ter zake leveringen en diensten overeenkomen. Als partijen een vast bedrag overeenkomen, kan de huurder naar mijn mening ook niets doen als hij dit bedrag – achteraf – te hoog vindt. Omdat de vergoeding een contractuele basis heeft, is er geen sprake van ongerechtvaardigde verrijking van de verhuurder, noch van onverschuldigde betaling door de huurder. Enkel als de huurder een beroep zou kunnen doen op een wilsgebrek met betrekking tot de totstandkoming van de overeengekomen vergoeding, is aanpassing van het bedrag wellicht mogelijk.

Als de verhuurder van een ongebouwde onroerende zaak ingevolge de huurovereenkomst verplicht is jaarlijks een afrekening betreffende de servicekosten te verstrekken, maar hij deze verplichting niet nakomt, dan geldt er geen (wettelijke) sanctie die vergelijkbaar is met de sanctie die geldt bij huur van niet-geliberaliseerde woonruimte. Daar kan de verhuurder na het verstrijken van een termijn van twee jaar nadat hij de afrekening had moeten verstrekken geen vordering tot nakoming van de betalingsverplichting meer instellen. In geval van huur van een ongebouwde onroerende zaak geldt alleen de reguliere verjaringstermijn van vijf jaar ter zake geldvorderingen. De huurder die wil dat de verhuurder zijn verplichting tot het verstrekken van afrekeningen nakomt (bijvoorbeeld als de huurder verwacht recht te hebben op restitutie van een deel van het betaalde voorschot), kan uiteraard wel een vordering tot nakoming tegen zijn verhuurder instellen.

De positie van de huurder van woonruimte is waar het de servicekosten betreft derhalve ook sterker dan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. Dit verschil is mijn inziens echter gerechtvaardigd. De huurder van woonruimte heeft immers met meer servicekosten te maken dan de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. In veel gevallen worden stookkosten van woonruimte via de servicekosten voldaan en verrekend. Voor de huurder is dit vaak een aanzienlijke kostenpost. De huurder van een ongebouwde onroerende zaak zal mogelijk servicekosten voldoen ter zake onderhoud aan het gehuurde dat de verhuurder namens de huurder uitvoert, maar een component als stookkosten zal daar niet gelden.

Tot slot is de positie van de huurder van woonruimte sterker dan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak omdat bij huur van woonruimte geldt dat elk beding dat is gemaakt in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst waarbij ten behoeve van een van de partijen of door of tegenover een derde een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, nietig is.6 Het gaat hier bijvoorbeeld over sleutelgeld of onredelijk hoge bemiddelingskosten van een (verhuur) makelaar of beheerder.