6.3.2 Kadastrale registratie bij de vestiging van een beperkt recht op een gedeelte van een kadastraal perceel

Nu grond geen fysieke begrenzing kent, dient (net als voor de overdracht van een gedeelte van een grondstuk) voor de vestiging van een beperkt recht op een gedeelte van een grondstuk, in de akte nauwkeurig beschreven te worden welk gedeelte van het grondstuk met het beperkte recht bezwaard wordt.1, 2 Indien niet voldaan is aan het bepaaldheidsvereiste vindt immers geen vestiging plaats.3 Vaak wordt ter aanduiding van hetgeen bezwaard wordt de kadastrale begrenzing gebruikt. Dit is echter niet noodzakelijk. De kadastrale grenzen bepalen immers niet de juridische zelfstandigheid. Stel dat een weiland vier kadastrale percelen omvat. Er kan gekozen worden om een beperkt recht te vestigen op slechts twee van die kadastrale percelen. Het is echter ook mogelijk niet de kadastrale perceelsgrens aan te houden, maar een gedeelte van de kadastrale percelen te bezwaren.

De vraag is op welke wijze men in zo een geval aan het bepaaldheidsvereiste kan voldoen. Eén mogelijkheid is om voorafgaande aan de overdracht of bezwaring van een gedeelte van een kadastraal perceel over te gaan tot kadastrale splitsing.4 Het Kadaster kan op verzoek een nieuwe grens aanwijzen en inmeten. Hier wordt dan een nieuw kadastraal nummer aan toegekend, welke nieuwe kadastrale nummers de notaris kan gebruiken in de transportakte om aan te geven welk gedeelte overgedragen of bezwaard wordt. Een nadeel van deze methode is dat zo een procedure veel tijd kost, omdat gewacht moet worden totdat inmeting plaats heeft gevonden. Ook kan het zijn dat de nieuwe kavelindeling nog wijzigt, waardoor er een discrepantie ontstaat tussen de oorspronkelijke grensaanwijs en de plek waar de nieuwe grens uiteindelijk ligt. Om die reden vindt kadastrale splitsing veelal achteraf plaats.

In dat geval kan een notaris in de akte niet verwijzen naar een kadastraal nummer en dient hij het te bezwaren gedeelte nauwkeurig in de akte te beschrijven. Hiertoe wordt vaak in de vestigingsakte gebruikgemaakt van de zogenaamde ‘kadasterclausule’.5 In zo een clausule wordt voor de vaststelling van de precieze grenzen van het te bezwaren gedeelte verwezen naar de later plaats te vinden kadastrale opmeting.

Tot 1 januari 2015 kon een notaris kiezen of hij een situatietekening aan de akte hechtte, waarop het te bezwaren gedeelte werd aangegeven.6 Na inschrijving van de akte ontstonden deelpercelen. Pas na een terreinbezoek en inmeting van de nieuwe grenzen door het Kadaster ontstonden de nieuwe kadastrale percelen.7 Deelpercelen konden op de kadastrale kaart echter niet afgebeeld worden, omdat de grenzen ervan nog niet vast lagen. Wel was zichtbaar dat een gedeelte overgedragen of bezwaard was, maar niet wélk gedeelte. Dit had tot gevolg dat de Kadastrale kaart niet altijd actueel was, om die reden is de manier van registratie gewijzigd.

In 2009 werd hiertoe een pilot gestart met het intekenen van voorlopige grenzen. Door middel van de applicatie ‘Splits’ kunnen de grenzen direct getekend worden.8 Sinds 1 januari 2015 zijn de regels omtrent de overdracht van een gedeelte van een kadastraal perceel of de vestiging van een beperkt recht op een dergelijk gedeelte gewijzigd. Vanaf die datum worden geen deelpercelen meer geregistreerd, maar wordt gebruik gemaakt van een administratieve grens, met vermelding van een voorlopige oppervlakte. Hierdoor zijn de percelen direct zichtbaar op de Kadastrale kaart en wordt er direct een definitief perceelnummer aan de nieuw gevormde percelen toegekend.

Artikel 13a Uitvoeringsbesluit Kadasterwet 1994 bepaalt:

Door gebruik te maken van de applicatie Splits kunnen notarissen en rechthebbenden9 reeds voor de overdracht of bezwaring een zogenaamde ‘voorlopige grens’ trekken op de kadastrale kaart. Deze voorlopige grens wordt in art. 1 sub d van het Kadasterbesluit gedefinieerd als: “grens die door of namens partijen op de kadastrale kaart is aangegeven en nog als kadastrale grens moet worden vastgesteld”.

Indien men geen gebruik maakt van de applicatie Splits, is een verplichting opgenomen tot het bijvoegen van een situatietekening. Zo kan men bij het Kadaster direct een administratieve grens trekken, die zichtbaar is op de kadastrale kaart. Indien men in dit geval dan ook verzuimd om de situatietekening bij te voegen, zal de bewaarder de inschrijving van het stuk dienen te weigeren.10

De grenzen worden overigens (nog steeds) pas definitief na terreinbezoek en inmeting door het Kadaster, maar het voordeel van de gewijzigde regeling is dat de grenzen reeds bij overdracht of vestiging van een beperkt recht op een gedeelte van een grondstuk, zichtbaar zijn op de kadastrale kaart.11