4.2.4.3 Koop breekt geen pacht

De regeling ‘koop breekt geen pacht’ is opgenomen in artikel 7:361 BW. De regeling is gelijk aan die in het huurrecht.1 Ook het bepaalde dat in geval van vestiging of overdracht van een beperkt recht de gerechtigde jegens de pachter verplicht is zich te onthouden van een uitoefening van dat recht die het gebruik door de pachter belemmert, kent een gelijke bepaling in het huurrecht.2 Het enige verschil tussen beide regelingen is gelegen in het feit dat de bepalingen in het pachtrecht van semi-dwingend recht zijn, ook in geval van hectarepacht en geliberaliseerde pacht, terwijl deze bij de huur van een ongebouwde onroerende zaak van regelend recht zijn. De positie van de pachter is op dit punt dus (veel) sterker. Immers, een pachtovereenkomst kan door de verpachter niet worden beëindigd door ‘simpelweg’ het gepachte te verkopen, daar waar de verhuurder van een ongebouwde onroerende zaak in de huurovereenkomst kan opnemen dat de overeenkomst eindigt op het moment dat het gehuurde aan een ander in eigendom wordt overgedragen of daarop een beperkt recht wordt gevestigd. Overigens is de bescherming voor de pachter bij hectarepacht of geliberaliseerde pacht op het eerste gezicht wellicht sterk, maar als men bedenkt dat de verpachter bij deze pachtvormen de overeenkomst kan opzeggen zonder dat hij daarbij aan (semi-dwingendrechtelijke) wettelijke bepalingen is gebonden, is de positie van deze pachters bij nader inzien toch niet zo sterk als men zou denken. Het enige verschil tussen de positie van de pachter van los land bij hectarepacht of geliberaliseerde pacht en de positie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak is dan dat bij pacht de overeenkomst niet van rechtswege kan eindigen op het moment dat de verpachter het verpachte vervreemdt, doch dat hij de overeenkomst moet opzeggen. Afhankelijk van de opzegtermijn die de verpachter in acht moet nemen biedt dit de pachter mogelijk iets meer tijd om het gepachte te ontruimen en op zoek te gaan naar een andere locatie. Om een gebruiker van een ongebouwde onroerende zaak (los land) echt te beschermen, is het derhalve niet alleen noodzakelijk dat er een bepaling bestaat die inhoudt dat bij overdracht van het object de (persoonlijke) overeenkomst in stand blijft en overgaat op de verkrijger, doch ook dat de gebruiker beschermd wordt tegen andere manieren van beëindiging van de overeenkomst. Te denken valt aan een wachttermijn waarin een opvolgend verpachter de pachtovereenkomst niet kan opzeggen, zoals de wachttermijn die geldt bij de huur van 290-bedrijfsruimte.3 Die wachttermijn dient dan wel te gelden voor iedere opzegging en niet slechts voor opzegging op bepaalde gronden.