4.6.5.2 Ontbinding

Het verschil in de wijze van ontbinding van de huurovereenkomst betreffende woonruimte of een ongebouwde onroerende zaak wegens een toerekenbare tekortkoming van de huurder is hetzelfde verschil als hierboven is besproken bij de 290- en 230a-(bedrijfs)ruimte. Kort gezegd betreft het hier het verschil tussen de mogelijkheid om buitengerechtelijk te ontbinden en een verplichte gang naar de rechter. De huurder van woonruimte is dus wat dat betreft ook beter beschermd dan de huurder van een ongebouwde onroerende zaak; eerstgenoemde weet zeker dat als zijn verhuurder de huurovereenkomst wil (laten) ontbinden vanwege een (gestelde) toerekenbare tekortkoming, die vordering door de rechter getoetst zal worden en dat zijn verhuurder daartoe het initiatief zal moeten nemen. Net zoals in geval van opzegging op grond van slecht huurderschap kan de rechter, voordat hij een ontbindingsvordering wegens een toerekenbare tekortkoming toewijst, de huurder een termijn van ten hoogste één maand geven om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen.1

De huurder van woonruimte die wordt geconfronteerd met een situatie waarin het gebruik van het gehuurde geheel onmogelijk is, heeft altijd de mogelijkheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.2 De regeling van artikel 7:279 BW is feitelijk gelijk aan die van artikel 7:210 BW, dat de mogelijkheid tot ontbinding geeft en geldt voor alle huurobjecten. Het enige verschil is dat de regeling bij huur van woonruimte van semi-dwingend recht is en bij huur van andere objecten – waaronder derhalve een ongebouwde onroerende zaak – van regelend recht. Naar mijn mening is het recht op ontbinding van een overeenkomst zo essentieel, dat ook artikel 7:210 BW van semi-dwingend recht verklaard zou moeten worden. Er is geen goede reden waarom de mogelijkheid om de huurovereenkomst te ontbinden in geval van huur van een ongebouwde onroerende zaak bij overeenkomst te kunnen uitsluiten, terwijl dit bij de huur van woonruimte niet is toegestaan.

In paragraaf 4.4.5.2 heb ik reeds aangegeven dat de huurder van een ongebouwde onroerende zaak geen beroep kan doen op een wettelijke regeling die hem een schadeloosstelling toekent als de opvolgend verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken. Bij huur van woonruimte geldt, net zoals bij de huur van 290-bedrijfsruimte en 230aruimte waarin een bedrijf wordt uitgeoefend, wel zo’n semi-dwingendrechtelijke wettelijke aanspraak.3 Het moet dan wel gaan om de situatie waarin sprake is van een opvolgend verhuurder. De verhuurder die op deze grond wil ontbinden kan derhalve niet degene zijn die de huurovereenkomst met de huurder is aangegaan. De huurder heeft recht op vergoeding van zijn volledige schade.4 De positie van de huurder van woonruimte is dus, evenals die van de huurder van 290-bedrijfsruimte en 230a-ruimte waarin een bedrijf wordt uitgeoefend sterker dan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. Op het moment dat de huurder de ongebouwde onroerende zaak heeft bebouwd en/of daarop met toestemming van de verhuurder aanzienlijke investeringen heeft gepleegd, zou een wettelijke aanspraak op een schadeloosstelling in de rede liggen. Die aanspraak is er nu echter niet.