4.6.5.1 Opzegging

Een huurovereenkomst betreffende woonruimte kan door de verhuurder niet eenvoudig worden opgezegd. De belangrijkste bescherming voor de huurder is gelegen in het feit dat de verhuurder slechts op een aantal, limitatief in de wet opgenomen gronden tot opzegging kan overgaan. Opzegging is slechts mogelijk als de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen, als in de huurovereenkomst een zogenoemde ‘diplomatenclausule’ is opgenomen,1 als de verhuurder het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen, als de huurder niet instemt met een aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte (voor zover dit geen wijziging van de huurprijs inhoudt) of als de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het gehuurde liggende bestemming wil verwezenlijken.2 In geval van hospitahuur is opzegging ook mogelijk als de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting ervan.3 Bij hospitahuur kan de huurovereenkomst overigens in de eerste negen maanden van de overeenkomst zonder opgaaf van reden worden beëindigd. Het is voldoende dat de opzegging wordt gedaan voordat de negen maanden zijn verstreken, niet dat de huurovereenkomst op grond van deze opzegging eindigt voordat de negen-maandenperiode voorbij is.4

Daarnaast is de verhuurder gebonden aan een aantal termijnen en vormvoorschriften. De opzegtermijn voor de huurder bedraagt tussen de drie en zes maanden.5 Deze bescherming mist de huurder van een ongebouwde onroerende zaak volledig. Hoewel in rechtspraak wel wordt aangenomen dat een verhuurder in zijn huuropzegging de grond die tot opzegging heeft geleid moet vermelden, zodat de huurder weet waarom de verhuurder de overeenkomst wenst te beëindigen,6 kan de verhuurder wel iedere grond hanteren die hij wenst. Bovendien is er een belangrijk verschil in rechtsbescherming tegen een opzegging. Een huurder van woonruimte kan afwachten of de verhuurder een vordering bij de rechter indient en kan zeker zijn van een rechterlijke toetsing, terwijl een huurder van een ongebouwde onroerende zaak zelf naar de rechter zal moeten stappen als hij wenst op te komen tegen de huuropzegging, waarbij hij veelal een toevlucht zal moeten zoeken tot het argument dat de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is; van strijd met enige wettelijke bepaling is immers – vanwege het ontbreken van uitgebreide regelgeving – niet snel sprake. Tot slot kan de huurder van woonruimte, indien de verhuurder opzegt op grond van dringend eigen gebruik (een in de praktijk veel gebruikte opzeggingsgrond) aanspraak maken op een tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten. In geval van opzegging wegens renovatie heeft de huurder van woonruimte zelfs aanspraak op een – jaarlijks geïndexeerd – minimumbedrag. Als achteraf blijkt dat de verhuurder niet de wil had om het verhuurde na beëindiging van de huur persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen, kan de huurder aanspraak maken op schadevergoeding. De huurder profiteert bij een dergelijke vordering van het bewijsvermoeden dat de wil tot het persoonlijk in duurzaam gebruik nemen niet aanwezig is geweest indien de verhuurder zijn plannen niet binnen een jaar heeft verwezenlijkt. De huurder van een ongebouwde onroerende zaak heeft geen specifieke wettelijke aanspraken op een tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten en/of een schadevergoeding. Bovendien is, zoals ik bij de bespreking van de positie van de huurder van 290-bedrijfsruimte en 230a-ruimte heb onderbouwd, de bewijspositie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak veel slechter. De huurder van woonruimte heeft derhalve een veel sterkere positie waar het de bescherming tegen opzegging van de huurovereenkomst betreft. Nu bescherming van de huurder tegen beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder naar mijn mening een van de zwaartepunten van het Nederlandse huurrecht is, vind ik dit verschil in rechtspositie niet aanvaardbaar. Enig verschil is overigens wel te rechtvaardigen. De belangen van de huurder van woonruimte zijn immers veelal anders dan de (meestal zakelijke) belangen van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. Het belang bij een dak boven het hoofd ten behoeve van het privéleven is een ander belang dan het financieel belang bij het terugverdienen van investeringen. Dit laatste, financiële, belang verdient echter wel bescherming in de wet, hoewel die bescherming niet per definitie gelijk hoeft te zijn aan die van de huurder van woonruimte. De afweging van de verschillende belangen en de verschillen in bescherming komen verder aan de orde in hoofdstuk 7.