4.5.5.3 Ontruimingsbescherming

De ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW is uniek. Voor geen enkel ander huurobject dan een 230a-ruimte geldt een vorm van ontruimingsbescherming waardoor een huurder na het eindigen van de huurovereenkomst het genot van het gehuurde nog gedurende kortere of langere tijd behoudt. De huurder van een ongebouwde onroerende zaak mist dergelijke bescherming dus ook. Door de ontruimingsbescherming die de huurder van een 230a-ruimte heeft, kan hij bewerkstelligen dat hij het gehuurde na opzegging van de huurovereenkomst niet min of meer direct hoeft te ontruimen. De ontruimingsverplichting van de huurder wordt gedurende twee maanden van rechtswege geschorst,1 wat de huurder al wat extra tijd geeft om de ontruiming voor te bereiden en zo nodig op zoek te gaan naar een alternatieve ruimte. Heeft de huurder van een 230a-ruimte nog meer tijd nodig, dan kan hij zich tot de kantonrechter wenden en een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn indienen.2 Valt de belangenafweging die de kantonrechter pleegt in het voordeel van de huurder uit, dan krijgt de huurder nog meer tijd.3 Voor de huurder van een ongebouwde onroerende zaak geldt dit alles niet. Ingevolge artikel 7:224 lid 1BW moet de huurder van een ongebouwde onroerende zaak het gehuurde ontruimd opleveren op het moment waarop de huurovereenkomst eindigt. Dat kan, zo heb ik reeds eerder aangegeven, vanwege de beperkte – of liever gezegd: afwezige – bescherming met betrekking tot opzegging van de overeenkomst door de verhuurder al vrij kort nadat de huuropzegging aan de huurder wordt gepleegd zijn. De huurder van een ongebouwde onroerende zaak kan zich zo voor de situatie geplaatst zien dat hij op heel korte termijn een alternatieve ruimte moet zoeken om zijn activiteiten voort te zetten. De noodzaak tot snel handelen geeft hem tegenover een eventuele volgende verhuurder (weer) een zwakke onderhandelingspositie, omdat hij – tenzij er sprake is van een groot aanbod dat direct beschikbaar is4 – weinig of geen alternatieven heeft. De positie van de huurder van een 230a-ruimte is dan ook sterker dan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak, ook al is opzegging van een huurovereenkomst betreffende een 230a-ruimte net zomin als die van een huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak gebonden aan (semi-dwingendrechtelijke) bepalingen die een minimum opzegtermijn voorschrijven, vormvoorschriften bevatten of opzegging slechts op limitatief opgesomde gronden toestaan.