4.5.1 Doel en aard van de overeenkomst

De vergelijking van het doel en de aard van de overeenkomst in geval van huur van bedrijfsruimte en overige gebouwde onroerende zaken enerzijds en ongebouwde onroerende zaken anderzijds is op het eerste gezicht snel gemaakt. In beide gevallen is sprake van een bijzondere overeenkomst met als doel het in gebruik geven of verkrijgen van een onroerende zaak aan of van iemand anders. Het verschil tussen de overeenkomsten is enkel gelegen in de specifieke bepalingen die wel van toepassing zijn op een huurovereenkomst betreffende een 290-bedrijfsruimte of een 230a-ruimte en niet gelden als het huurobject een ongebouwde onroerende zaak is. De specifieke bepalingen voor de 290-bedrijfsruimte zijn sinds 1 mei 1971 in de wet opgenomen.1 De invoering vloeit voort uit het onderzoek van de commissie-Houwing.2 Aanleiding voor dit onderzoek is met name het vaststellen van de positie van huurders van bedrijfsruimte bij onteigening.3 Tot 1971 hebben zij bij onteigening slechts recht op een beperkte schadevergoeding. Op grond van de plaatsgebondenheid van de huurder oordeelt de commissie dat de huurder een zo groot mogelijke zekerheid moet hebben dat hij gedurende een vaststaande periode het genot van het gehuurde heeft. Om die reden is het hierna te bespreken termijnstelsel ingevoerd. Omdat de huurder ook na het verstrijken van de minimale bepaalde duur belang kan hebben bij voortzetting van de huurovereenkomst, is de opzegbescherming in de huidige vorm opgenomen. De plaatsgebondenheid is overigens ook de reden voor het opnemen van het kampeerbedrijf in de definitiebepaling van artikel 7:290 lid 2 BW. De minister stelt hiertoe:

Deze overweging is echter voor ongebouwde onroerende zaken nergens gemaakt. Waarom deze overweging wel van belang is geacht voor kampeerbedrijven en niet voor ongebouwde onroerende zaken die door de huurder worden bebouwd, waar exact dezelfde belangen spelen, is derhalve onduidelijk. Ook oordeelt de wetgever dat de huurder van bedrijfsruimte behoefte heeft aan huurprijsbescherming, nu zijn maatschappelijke positie ten opzichte van die van de verhuurder te zwak is om voor de huurder gunstige bepalingen in de huurovereenkomst uit te onderhandelen.4 De (uitgebreide) bescherming zoals die geldt voor de huurder van 290-bedrijfsruimte vloeit derhalve voort uit zijn behoefte aan zekerheid om zijn bedrijf gedurende een minimale periode op een bepaalde plaats te kunnen uitoefenen en zo zijn investeringen te kunnen terugverdienen, zonder dat de verhuurder geheel vrij is om de huurprijs naar eigen goeddunken aan te passen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. Door de verhuurder wel de mogelijkheid te geven om de huurovereenkomst na een bepaalde termijn op te zeggen – hoewel slechts op bepaalde gronden – heeft de wetgever getracht een juiste balans te vinden tussen de belangen van de huurder en die van de verhuurder.5