4.5.5.2 Ontbinding

Ontbinding van een huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak wegens een toerekenbare tekortkoming zijdens de huurder kan buitengerechtelijk geschieden. De huurder die wil opkomen tegen een buitengerechtelijke ontbinding, zal zelf het initiatief moeten nemen om een procedure bij de kantonrechter te starten. Een huurovereenkomst betreffende een 290-bedrijfsruimte of 230aruimte kan enkel op grond van een toerekenbare tekortkoming van de huurder worden ontbonden door de rechter. Het procesinitiatief ligt hier derhalve bij de verhuurder en er zal altijd een rechterlijke toetsing moeten plaatsvinden. De positie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak is wat betreft de wijze van ontbinding wegens wanprestatie dan ook zwakker dan die van de huurder van een 290-bedrijfsruimte of een 230a-ruimte.

Als de verhuurder van een 290-bedrijfsruimte of 230a-ruimte waarin een bedrijf wordt uitgeoefend, die vanwege de regel ‘koop breekt geen huur’ de rechten en plichten van de vorige verhuurder heeft overgenomen, een krachtens een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken, kan hij de huurovereenkomst door de rechter laten ontbinden. De huurder kan dan aanspraak maken op een schadeloosstelling.1 De huurder van een ongebouwde onroerende zaak heeft die aanspraak niet. Ten eerste omdat deze regeling enkel van toepassing is op de huur van 290-bedrijfsruimte en 230a-ruimte waarin een bedrijf wordt uitgeoefend en ten tweede omdat het maar de vraag is of een verhuurder van een ongebouwde onroerende zaak de huurovereenkomst ooit op deze grond zal beëindigen. In de huurovereenkomst kan immers rechtsgeldig worden opgenomen dat ‘koop wel huur breekt’. Tevens kan een verhuurder van een ongebouwde onroerende zaak de huurovereenkomst relatief eenvoudig beëindigen door opzegging van de overeenkomst, tenzij de huurovereenkomst nog voor bepaalde tijd geldt of in de huurovereenkomst een lange opzegtermijn is opgenomen. Bij opzegging van de huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak is de verhuurder niet snel een (schade)vergoeding aan de huurder verschuldigd. De positie van de huurder van een 290-bedrijfsruimte of een 230aruimte waarin een bedrijf wordt uitgeoefend is vanwege de wettelijke aanspraak op schadeloosstelling dan ook sterker dan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak.