4.4.5 Einde van het recht

Net zoals de erfpachter heeft de opstaller met een zelfstandig opstalrecht een sterkere positie dan de huurder van een ongebouwde onroerende zaak wat het eindigen van het recht betreft. De regeling omtrent opzegging is immers dezelfde.1 De bevoegdheid tot opzegging moet zijn opgenomen in de akte van vestiging. Opzegging op grond van tekortschieten van de opstaller in de nakoming van zijn verplichtingen mag niet ruimer zijn dan de grenzen die in artikel 5:87 lid 2 BW zijn opgenomen. De opzegtermijn bedraagt één jaar, of één maand bij een betalingsachterstand van ten minste twee jaar. Als het recht van opstal eindigt wegens opzegging door de eigenaar vanwege niet-nakoming door de opstaller van zijn verplichtingen moet de eigenaar, naast de eventuele vergoeding van artikel 5:99 BW, de waarde die het recht van opstal dan heeft aan de erfpachter vergoeden. De positie van de opstaller is derhalve wat betreft het eindigen van het recht sterker dan de positie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. De wet kent immers geen (semi-) dwingendrechtelijke bepalingen die het opzeggen van de huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak regelen.

Ook het bepaalde omtrent wijziging of opheffing op grond van onvoorziene omstandigheden is van toepassing op het recht van opstal.2 Een vordering tot (wijziging of) opheffing van het recht van opstal kan pas na verloop van 25 jaar na de vestiging van het recht worden ingesteld, zodat de opstaller gedurende een termijn van 25 jaar zeker is van het kunnen uitoefenen van zijn recht, althans zolang hijzelf zijn verplichtingen correct nakomt. Net zoals de erfpachter heeft derhalve ook de opstaller gedurende langere tijd een bepaalde mate van zekerheid omtrent een ongewijzigd in stand blijven van het gebruiksrecht, zodat hij zonder veel risico’s lange-termijnplannen voor het gebruik kan maken. Zekerheid die de huurder van een ongebouwde onroerende zaak niet heeft.