4.4.4 Rechten en plichten van partijen

De opstaller is tijdens de duur van het opstalrecht eigenaar van de door hem aangebrachte gebouwen, werken en beplantingen. Wanneer het (zelfstandig of afhankelijk) recht van opstal tenietgaat, gaat de eigendom van de gebouwen, werken en beplantingen van rechtswege over op de eigenaar van de onroerende zaak waarop het recht rustte.1 Dit tenzij de opstallen door de opstaller worden verwijderd.2 De opstaller heeft het recht om de opstallen bij het einde van het recht weg te nemen. Reden voor dit wegneemrecht is dat de opstaller zo kan voorkomen dat de eigenaar van de grond wordt verrijkt door de verbeteringen die de opstaller op de grond heeft aangebracht.3 Hoofs meent dat de wettelijke vastlegging van dit recht overbodig is, nu de opstaller als eigenaar van de opstallen volledig bevoegd is ten aanzien van die opstallen en deze derhalve op ieder gewenst moment mag verwijderen.4 De opstaller heeft evenals de erfpachter recht op vergoeding van de waarde van achterblijvende gebouwen, werken en beplantingen.5 Evenals bij erfpacht kan in de akte van vestiging de vergoedingsplicht in veel gevallen worden beperkt, zodat in de praktijk niet snel aanspraak op een vergoeding bestaat. De positie van de opstaller is in dit opzicht dan ook vrijwel gelijk aan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak.

Ook de regeling omtrent het in gebruik geven van de zaak waarop het opstalrecht rust met de daarop aangebrachte opstellen is gelijk aan de regeling die geldt bij erfpacht, althans wanneer sprake is van een zelfstandig opstalrecht. De positie van deze opstaller is sterker dan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak, nu de eigenaar van de zaak waarop het opstalrecht rust verplicht is om de huur- of pachtovereenkomst gestand te doen; weigering is slechts in bepaalde gevallen mogelijk.6 Als de erfpachter de onroerende zaak bevoegdelijk in huur of pacht heeft uitgegeven, is de eigenaar verplicht deze gestand te doen. De opstaller heeft derhalve evenals de erfpachter een kleiner risico dat zijn pachter of huurder de onroerende zaak moet ontruimen voordat de pacht- of huurovereenkomst is geëindigd en daardoor schade lijdt, die hij op de opstaller zal willen verhalen.