4.5.5.1 Opzegging

Ik maak hier enkel de vergelijking tussen de positie van de huurder van een 290-bedrijfsruimte en die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. De positie van de huurder van een 230a-ruimte bespreek ik (vrijwel) niet. Ik laat die bespreking achterwege omdat de wettelijke bepalingen met betrekking tot de opzegging van de huurovereenkomst, met uitzondering van artikel 7:309 BW, enkel van toepassing zijn op de huur van 290-bedrijfsruimte.Voor de huur van 230a-ruimte gelden net zomin als voor de huur van een ongebouwde onroerende zaak specifieke regels omtrent opzegging. De positie van de huurder van een 230a-ruimte is dan ook vrijwel gelijk aan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak, met uitzondering van de aanspraak die de huurder van een 230a-ruimte die daarin een bedrijf uitoefent heeft op grond van artikel 7:309 BW.

Opzegging van een huurovereenkomst betreffende 290-bedrijfsruimte door de verhuurder zal moeten gebeuren met inachtneming van de bepalingen die in afdeling 7.4.6 BW zijn opgenomen. De opzegging van een huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak is niet gebonden aan (semi-) dwingendrechtelijke regels. Enkel artikel 7:228 is van toepassing, welk artikel van regelend recht is. Ingevolge dit artikel eindigt een huurovereenkomst die voor bepaalde tijd is aangegaan van rechtswege na afloop van de bepaalde duur. Een huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd geldt kan door ieder van de partijen worden opgezegd tegen een voor de huurbetaling overeengekomen dag met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste een maand. Van deze regeling kan in de huurovereenkomst worden afgeweken. De verhuurder van een ongebouwde onroerende zaak is dus niet gebonden aan een lange minimale opzegtermijn, daar waar de verhuurder van een 290-bedrijfsruimte een opzegtermijn van minimaal één jaar in acht moet nemen.1 In sommige gevallen heeft de verhuurder zelfs te maken met een wachttermijn voordat hij de huurovereenkomst (opnieuw) kan opzeggen.2 De huurder van een 290-bedrijfsruimte heeft door deze lange opzegtermijn de mogelijkheid om zich voor te bereiden op een aanstaande ontruiming van het gehuurde en heeft de nodige tijd om op zoek te gaan naar een andere bedrijfsruimte.3 Bovendien heeft de huurder van een 290-bedrijfsruimte de mogelijkheid om de opzegging te laten toetsen door de kantonrechter, simpelweg door niet akkoord te gaan met de huuropzegging.4 Die mogelijkheden heeft de huurder van een ongebouwde onroerende zaak niet, althans voor hem is het niet zo eenvoudig als voor de huurder van een 290- bedrijfsruimte. De opzegtermijn zal bij de huur van een ongebouwde onroerende zaak korter kunnen zijn dan één jaar, waardoor de huurder minder tijd heeft om zich voor te bereiden op een ontruiming en eventueel verplaatsing van zijn activiteiten naar een nieuwe locatie. Met name als de huurder de ongebouwde onroerende zaak van bebouwing heeft voorzien, kan een korte opzegtermijn al snel voor problemen zorgen. De huurder die van mening is dat de gehanteerde opzegtermijn te kort is of de opzegging zelfs in het geheel niet tot het einde van de huurovereenkomst zo mogen leiden, moet zelf het initiatief nemen om een procedure bij de kantonrechter te starten, om zo te proberen aan de huuropzegging zijn werking te ontnemen of een langere opzegtermijn te bedingen.

Ook is de verhuurder van een ongebouwde onroerende zaak, anders dan de verhuurder van een 290-bedrijfsruimte, niet gebonden aan limitatief in de wet genoemde opzeggingsgronden. Opzegging is mogelijk op iedere grond. De verhuurder van een 290-bedrijfsruimte kan enkel opzeggen als de huurder zich niet heeft gedragen zoals het een goed huurder betaamt, als hij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen (‘dringend eigen gebruik’)5 of als de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan die van de huurder en van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd bij voortduren van de overeenkomst.6 Deze laatste grond kan de verhuurder voor het eerst gebruiken nadat de huurovereenkomst minimaal tien jaar heeft geduurd. De belangenafweging valt in ieder geval in het voordeel van de verhuurder uit als een van de twee eerstgenoemde opzeggingsgronden zich voordoen, als de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst met betrekking tot het gehuurde (niet inhoudende een wijziging van de huurprijs) of als de verhuurder een krachtens een geldig bestemmingsplan op het gehuurde liggende bestemming wil verwezenlijken.7 Een beëindiging op grond van dringend eigen gebruik is bij de huur van 290-bedrijfsruimte overigens eenvoudiger dan bij de huur van woonruimte. Opzegging op deze grond is bij 290-bedrijfsruimte ook mogelijk als de huur na renovatie van het gehuurde niet kostendekkend kan worden voortgezet. Bij huur van woonruimte is beëindiging op die grond slechts mogelijk als sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. De maatstaf is bij de huur van woonruimte derhalve strenger. Dit wordt verklaard door de verschillende belangen van de huurder van woonruimte en de huurder van 290-bedrijfsruimte. Het belang van een huurder van woonruimte om het dak boven zijn hoofd te behouden weegt zwaarder dan het belang van de huurder van een 290-bedrijfsruimte om zijn bedrijf in het gehuurde te kunnen voortzetten.8

Doet zich niet een van de hiervoor genoemde gronden voor, dan kan de rechter de beëindigingsvordering van de verhuurder nog steeds toewijzen. Dit doet hij dan op grond van een algemene belangenafweging, waarbij hij alle feiten en omstandigheden in de beoordeling mag betrekken.9 De huurder die van mening is dat de door de verhuurder gehanteerde opzeggingsgrond niet tot het eindigen van de huurovereenkomst zou moeten leiden, stemt niet in met de huuropzegging. De verhuurder zal de opzegging dan eerst moeten laten toetsen door de kantonrechter door te vorderen dat deze rechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst zal eindigen.10 De rechter mag zijn oordeel enkel baseren op de door de verhuurder in de opzegging genoemde grond(en). Ratio hiervan is dat de huurder aan de hand van die vermelde grond(en) moet kunnen bepalen of hij berust in de opzegging of dat hij niet instemt en de verhuurder de weg naar de kantonrechter laat maken.11

De huurder van een ongebouwde onroerende zaak die van mening is dat de gehanteerde opzeggingsgrond niet tot het einde van de huurovereenkomst zou moeten leiden, zal zich tot de kantonrechter moeten wenden en een beroep moeten doen op de eisen van redelijkheid en billijkheid of misbruik van bevoegdheid.12 Het initiatief om de huuropzegging te laten toetsen ligt in dit geval dus niet bij de verhuurder, maar bij de huurder. In hoofdstuk 3 heb ik geconcludeerd dat deze ‘open normen’ de huurder van een ongebouwde onroerende zaak weinig rechtszekerheid geven.

De positie van de huurder van een 290-bedrijfsruimte is wat betreft de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen dan ook heel wat comfortabeler dan de positie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. De huurder van een 290-bedrijfsruimte kan dan ook met minder risico dan de huurder van een ongebouwde onroerende zaak lange-termijnplannen maken voor het gebruik van het gehuurde. Dit is ook de bedoeling van de wetgever geweest. De huurder van een 290-bedrijfsruimte weet immers dat de huurovereenkomst niet – door opzegging – op heel korte termijn door de verhuurder kan worden beëindigd. Na opzegging kan de huurder van 290-bedrijfsruimte de verhuurder bovendien dwingen om de opzegging door de rechter te laten toetsen, eenvoudigweg door niet met de opzegging in te stemmen.

In geval van onderhuur van een ongebouwde onroerende zaak geldt geen wettelijke regeling zoals bij onderhuur van een 290-bedrijfsruimte, die bepaalt dat de onderhuurovereenkomst eindigt op hetzelfde moment als de hoofdhuurovereenkomst, indien de kantonrechter de huurbeëindigingsvordering van de verhuurder van een 290-bedrijfsruimte toewijst.13 De huurder van een ongebouwde onroerende zaak zal in zijn hoedanigheid van onderverhuurder de huurovereenkomst daarop volgens de daarvoor geldende regels moeten opzeggen. Of het hem dan lukt om de onderhuurovereenkomst beëindigd te krijgen op hetzelfde moment als waarop de hoofdhuurovereenkomst eindigt, hangt van verschillende omstandigheden af. Zo is het de vraag of hoofdverhuurder en onderverhuurder dezelfde opzegtermijn in acht moeten nemen en of de onderverhuurder op het moment van ontvangst van de huuropzegging van de hoofdhuurovereenkomst nog voldoende tijd heeft om de onderhuurovereenkomst tegen hetzelfde tijdstip op te zeggen. Als beide huurovereenkomsten voor bepaalde tijd gelden, zal de bepaalde duur op hetzelfde moment moeten eindigen wil de onderverhuurder de onderhuurovereenkomst tegen hetzelfde tijdstip kunnen opzeggen. Op het moment dat de huurder van de ongebouwde onroerende zaak zelf bebouwing heeft gerealiseerd op het gehuurde en het geheel vervolgens als gebouwde onroerende zaak heeft onderverhuurd, heeft hij als onderverhuurder mogelijk te maken met (semi-)dwingendrechtelijke regels omtrent opzegging, waardoor het in veel gevallen niet mogelijk zal zijn om de onderhuurovereenkomst op hetzelfde moment te laten eindigen als de hoofdhuurovereenkomst. Als de onderhuurovereenkomst nog doorloopt terwijl de hoofdhuurovereenkomst is geëindigd en moet worden ontruimd, kan de (ex-)huurder van de ongebouwde onroerende zaak zijn verplichting als onderverhuurder om het gehuurde ter vrije beschikking van de onderhuurder te stellen niet langer nakomen en is hij schadeplichtig jegens zijn onderhuurder. Op deze knelpunten ga ik in het volgende hoofdstuk overigens uitgebreider in.

De positie van de huurder van een 290-bedrijfsruimte die het gehuurde heeft onderverhuurd en die met een huurbeëindigingsvordering wordt geconfronteerd is, zolang hij zijn verplichtingen om zijn onderhuurder te informeren over de duur van de hoofdhuurovereenkomst en te waken voor de belangen van de onderhuurder correct nakomt, derhalve sterker dan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak.

De huurder van een ongebouwde onroerende zaak heeft bovendien geen (specifieke) wettelijke aanspraak op een tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten, een schadevergoeding of een vergoeding voor het voordeel dat de verhuurder geniet als deze na het eindigen van de huurovereenkomst een soortgelijk bedrijf op het gehuurde gaat uitoefenen.14 De huurder van een ongebouwde onroerende zaak die meent aanspraak te kunnen maken op een (schade)- vergoeding, zal zijn aanspraak moeten (kunnen) onderbouwen met een beroep op ongerechtvaardigde verrijking of – in het kader van de huuropzegging – op de eisen van redelijkheid en billijkheid. Bij de bespreking van deze bepalingen in hoofdstuk 3 ben ik tot de conclusie gekomen dat een dergelijke aanspraak lang niet altijd zal slagen. Hoewel de huurder van een 290-bedrijfsruimte (en in geval van artikel 7:309 BW ook de huurder van een 230a-ruimte die daarin een bedrijf uitoefent) slechts in bepaalde omstandigheden aanspraak kan maken op de hiervoor genoemde vergoedingen, liggen zijn aanspraken wel in een bepaalde mate vast en heeft hij het voordeel dat hij in een procedure een beroep kan doen op (al dan niet weerlegbare) rechtsvermoedens. Die mogelijkheid heeft de huurder van een ongebouwde onroerende zaak niet. Hij zal zijn aanspraken volledig moeten onderbouwen en bewijzen. De positie van de huurder van een 290-bedrijfsruimte is derhalve een stuk sterker dan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak.