4.5.3 Duur

De huurder van een 290-bedrijfsruimte wordt in grote mate beschermd door semi-dwingendrechtelijke bepalingen waar het de duur van de huurovereenkomst betreft. Uitgangspunt is dat de huurovereenkomst wordt aangegaan voor een duur van vijf plus vijf jaar.1 Er geldt een minimumduur van vijf jaar.2 Na het verstrijken van die duur wordt de huurovereenkomst, als deze na vijf jaar nog voortduurt, vervolgens van rechtswege met vijf jaar verlengd. Ook als de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan, geldt dit termijnstelsel van vijf plus vijf jaar.3 Afwijking van dit termijnstelsel ten nadele van de huurder is alleen mogelijk als de kantonrechter goedkeuring verleent voor een afwijkend beding of als een huurovereenkomst wordt aangegaan voor een duur van twee jaar of korter.4 De huur eindigt niet door het verstrijken van een bepaalde duur, maar moet worden opgezegd als een van de partijen de overeenkomst wil beëindigen.5

Doel van deze bescherming is om de huurder zoveel mogelijk een gegarandeerde huurtermijn te bieden, zodat hij zijn plannen met het gehuurde daarop kan afstemmen en zijn investeringen kan terugverdienen.6 Dergelijke bescherming ontbeert de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. Voor de huur van een ongebouwde onroerende zaak geldt immers geen enkele bepaling die de duur van de overeenkomst regelt; partijen kunnen daaromtrent overeenkomen wat zij willen. Daarbij is het niet relevant waarvoor de huurder de ongebouwde onroerende zaak gebruikt. Zelfs als de huurder deze bedrijfsmatig gebruikt of daarop een 290-bedrijfsruimte realiseert, is er alleen sprake van een gegarandeerde duur als huurder en verhuurder dat overeenkomen. Daarbij speelt de onderhandelingspositie van de huurder ten opzichte van de verhuurder een rol. De huurder die niet in staat is om een langere duur van de huurovereenkomst overeen te komen met de verhuurder, loopt derhalve het risico dat hij zijn plannen met het gehuurde niet (volledig) kan uitvoeren en/of dat hij zijn investeringen in het gehuurde niet terugverdient. De positie van de huurder van een 290-bedrijfsruimte is dan ook een stuk sterker dan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak als het om de duur van de overeenkomst gaat.

De positie van de huurder van een 230a-ruimte is gelijk aan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. In beide gevallen gelden geen wettelijke regels omtrent de duur van de overeenkomst. In het verleden zijn stemmen opgegaan om ook de bedrijfsruimte die nu onder de werking van artikel 7:230a BW valt, voor zover deze plaatsgebonden is, onder de werking van de huidige afdeling 6 van titel 7.4 BW te brengen. De minister zag echter geen reden om de toepasselijkheid van deze afdeling uit te breiden met ‘andere plaatsgebonden bedrijven’, omdat dat tot rechtsonzekerheid en extra procedures zou leiden.7 De huurder van een bedrijfsruimte die onder de werking van artikel 7:230a BW valt mist dan ook de bescherming die een huurder van 290-bedrijfsruimte wel heeft, zelfs al is het bedrijf van de 230a-huurder net zo plaatsgebonden als dat van de 290-huurder en zijn de belangen van beide huurders even groot.