4.3.5 Einde van het recht

Zowel het recht van erfpacht als de huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak eindigen door het verstrijken van de bepaalde duur, door vervulling van een ontbindende voorwaarde, op basis van wederzijds goedvinden en door opzegging. Ook kan in beide gevallen een einde komen aan het gebruik op grond van onvoorziene omstandigheden. De wijze van opzegging en beëindiging wegens onvoorziene omstandigheden verschilt.

De mogelijkheid voor de eigenaar om de erfpacht op te zeggen voordat de eventuele bepaalde duur is verstreken, is beperkt. De bevoegdheid daartoe moet zijn opgenomen in de akte van vestiging en voor zover die opzegging gegrond is op het tekortschieten van de erfpachter in de nakoming van zijn verplichtingen, mag de opzegbevoegdheid echter niet ruimer zijn dan de grenzen die in artikel 5:87 lid 2 zijn opgenomen. 1 Snijders meent dat bedingen die het begrip ‘ernstige mate van tekortschieten’ nader definiëren daarom nietig zijn;2 Vonck ziet dit anders en meent dat nadere invulling wel mogelijk is, hoewel het oordeel over de rechtsgeldigheid van een dergelijk beding aan de rechter is voorbehouden.3 De eigenaar kan in de akte van vestiging wel de bevoegdheid krijgen om de erfpacht op te zeggen op andere gronden dan tekortschieten van de erfpachter.4 Een recht van erfpacht dat vóór 1992 voor onbepaalde tijd is aangegaan, mag door de eigenaar na het verstrijken van een termijn van dertig jaar worden opgezegd.5 De eigenaar moet een opzegtermijn van ten minste één jaar in acht nemen, met uitzondering van de situatie waarin de erfpachter een betalingsachterstand van ten minste twee jaar heeft. Dan bedraagt de opzegtermijn slechts één maand. Na het einde van de erfpacht als gevolg van opzegging wegens niet-nakoming van de erfpachtsverplichtingen door de erfpachter moet de eigenaar de waarde die de erfpacht dan heeft aan de erfpachter vergoeden.6 Naast eventuele vorderingen die de eigenaar uit hoofde van de erfpacht nog op de erfpachter heeft, mag hij ook de met die vorderingen samenhangende kosten met die betalingsverplichting verrekenen. Hoe de waarde van de erfpacht bepaald moet worden, ligt niet vast in de wet. Vonck meent dat de waarde zowel de waarde van de grond als die van de opstallen omvat en dat bij een vergoeding op basis van artikel 5:87 lid 2 BW geen afzonderlijke vergoeding op basis van artikel 5:99 BW hoeft te worden gevorderd.7

De bescherming van de erfpachter tegen opzegging van het gebruiksrecht is dan ook een heel stuk sterker dan de bescherming van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak tegen opzegging van de huurovereenkomst. De huurder van een ongebouwde onroerende zaak kan immers in meer gevallen met een huuropzegging door de verhuurder worden geconfronteerd, en ook nog eens op kortere termijn dan de erfpachter een opzegging van het recht van erfpacht kan verwachten. Ook kan de erfpachter aanspraak hebben op een vergoeding van de waarde van de erfpacht. De erfpachter hoeft dan ook met minder risico’s rekening te houden als hij lange-termijnplannen maakt voor het gebruik van de in erfpacht uitgegeven zaak.

Een huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak kan worden ontbonden op grond van onvoorziene omstandigheden.8 Bij erfpacht kan het recht niet worden ontbonden op grond van onvoorziene omstandigheden, maar wel worden opgeheven.9 Het verschil tussen beide regelingen is gelegen in het feit dat een vordering tot opheffing van het recht van erfpacht eerst na verloop van een termijn van 25 jaar na de vestiging van het recht van erfpacht kan worden ingesteld. De erfpachter heeft dan ook, anders dan de huurder van een ongebouwde onroerende zaak, gedurende 25 jaar nadat het recht is gevestigd de zekerheid dat hij niet met een (succesvolle) vordering tot beëindiging van het recht wegens onvoorziene omstandigheden kan worden geconfronteerd. Deze termijn is onder meer gekozen om de financiers van het erfpachtrecht zekerheid te bieden.10 Ook hier geldt derhalve dat de erfpachter in vergelijking met de huurder van een ongebouwde onroerende zaak met minder risico lange-termijnplannen voor het gebruik van de onroerende zaak kan maken, omdat hij een grote mate van zekerheid heeft dat hij de in erfpacht uitgegeven zaak gedurende een bepaalde – en lange – termijn kan blijven gebruiken.