1.6.1 De achtergrond van het opstalrecht

In de literatuur bestaat discussie over de vraag of art. 3:4 BW bestanddelen verzelfstandigd kunnen worden door middel van een opstalrecht. Deze vraag kan niet onbesproken blijven, nu de conclusie op grond van het bovenstaande luidt dat de indirecte vereniging in art. 3:3 lid 1 BW opgenomen is om 3:4 BW bestanddelen die verzelfstandigd zijn door middel van het vestigen van een opstalrecht wel als onroerende zaken aan te merken.

Het opstalrecht is een bijzondere figuur in het goederenrecht. Door middel van het vestigen van dit beperkte recht kan men een juridische splitsing van eigendom bewerkstelligen. Men noemt dit ‘horizontale splitsing van eigendom’ en is neergelegd in art. 5:101 BW:

Met het opstalrecht is het derhalve mogelijk om een gebouw of werk in eigendom te laten toebehoren aan een ander dan de grondeigenaar. Het brengt in dat geval een doorbreking van de natrekking van art. 5:20 lid 1 sub e BW met zich. Art. 5:101 BW laat er geen misverstand over bestaan dat de opstaller eigenaar wordt van de opstal(len).1 Meijers zegt hierover in zijn Toelichting:

Wat betreft de definitie van het opstalrecht stelt hij:

Hoewel het opstalrecht reeds stamt uit het Romeinse recht, bestaat er nog steeds onduidelijkheid over wat nu precies verzelfstandigd kan worden door middel van de vestiging van een recht van opstal. Art. 5:101 BW bepaalt dat het recht van opstal gevestigd kan worden ten aanzien van gebouwen, werken en beplantingen. Zoals eerder in dit hoofdstuk besproken is, bestaat onduidelijkheid over de reikwijdte van de begrippen ‘gebouwen’ en ‘werken’ en of het mogelijk of een 3:4 BW bestanddeel een gebouw of werk kan zijn, in de zin van art. 5:101 BW, zodat hiervoor een opstalrecht gevestigd kan worden.5 Hoewel deze vraag meermaals in de literatuur is opgeworpen, neemt niet iedereen stelling in deze discussie.