4.2 Pacht

Ik vergelijk de positie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak met die van de pachter van los land. De pacht van een hoeve, of los land in combinatie met een hoeve, laat ik buiten beschouwing. De situatie van een huurder van een ongebouwde onroerende zaak is immers het meest vergelijkbaar met die van een pachter van los land, omdat het gebruiksobject (vrijwel) gelijk is.

De rechtsfiguur ‘pacht’ dient volgens Snijders twee doelen. Het is allereerst een financieringsinstrument voor de landbouw. Landbouwers hoeven zelf geen land te kopen en daarmee bij de start van hun bedrijf een grote investering te doen als zij de te bewerken grond pachten tegen een bepaalde – gemaximeerde – pachtprijs. Daarnaast is het doel van de regeling om de pachter, de zwakke partij bij de pachtovereenkomst, te beschermen. Om die reden zijn (veel) dwingendrechtelijke voorschriften in de regeling opgenomen. Daarbij heeft de wetgever ook de belangen van de verpachter meegewogen. Een te grote bescherming van de pachter zou er immers toe kunnen leiden dat een grondeigenaar zijn land niet meer in pacht wil uitgeven.1 Hoewel huur door de wetgever nooit is aangeduid als financieringsinstrument voor natuurlijke en/of rechtspersonen, geldt zeker in geval van bedrijfsmatig gebruik van een ongebouwde onroerende zaak dat huur een manier is om de (aanloop)kosten van de huurder te beperken, omdat hij de grond niet hoeft aan te kopen. In paragraaf 6.2.1 behandel ik een casus waarin een hovenier een stuk grond ging huren omdat hij niet in staat was om de aankoopprijs van die grond te financieren. De regeling van huur heeft als doel om de huurder als zwakkere partij te beschermen. Als het gaat om het doel van de regeling vertonen de regelingen van huur en pacht derhalve grote overeenkomsten. Het zou dan ook voor de hand liggen als de positie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak en die van de pachter van los land (grotendeels) zouden overeenkomen. Dat is echter niet het geval.

De bepalingen die gelden in geval van pacht zijn sinds 1 september 2007 geregeld in titel 5 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.2 Voor die tijd waren de regels opgenomen in de Pachtwet. De huidige regeling beslaat artikel 7:311-7:399e BW.

Het pachtrecht kent verschillende ‘pachtvormen’. Naast de zogenoemde ‘reguliere pacht’ zijn er bijzondere pachtvormen, die zijn opgenomen in artikel 7:385-7:397 BW. Drie van deze bijzondere pachtvormen zijn verpachting door openbare lichamen,3 verpachting binnen een reservaat4 en teeltpacht.5 Die drie bijzondere pachtvormen laat ik in deze vergelijking buiten beschouwing. De eerste twee bijzondere vormen betreffen namelijk zulke specifieke situaties dat de kans dat zich een vergelijkbare situatie bij huur voordoet daarvoor te klein is en de derde vorm kan zich alleen voordoen bij pacht en niet bij huur.

Wel van belang zijn de pacht van geringe oppervlakten (hectarepacht) en geliberaliseerde pacht.6 In geval van hectarepacht en geliberaliseerde pacht zijn een aantal artikelen uit het pachtrecht niet van toepassing, zelfs als het bepalingen zijn die in geval van reguliere pacht van (semi-)dwingend recht zijn.7 Van hectarepacht is sprake als een pachtovereenkomst ziet op los land dat niet groter is dan één hectare.8 Er is sprake van geliberaliseerde pacht als partijen dit in de pachtovereenkomst hebben bepaald. Ook geliberaliseerde pacht is alleen mogelijk ten aanzien van los land. De verwachting is dat in veel pachtovereenkomsten betreffende los land zal worden overeengekomen dat het geliberaliseerde pacht betreft.9 Dit is immers in het voordeel van de verpachter, die er belang bij heeft om de (dwingendrechtelijke) bescherming van de pachter zo klein mogelijk te laten zijn. Dit geldt eveneens voor de verhuurder van een ongebouwde onroerende zaak. Bij de huur van een ongebouwde onroerende zaak hoeven partijen echter niet expliciet overeen te komen dat er sprake is van ‘geliberaliseerde huur’ of iets dergelijks; de huidige situatie is al zo dat de huurder vrijwel geen (semi-)dwingendrechtelijke bescherming geniet. De positie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak is derhalve het meest te vergelijken met de positie van de pachter van los land met een geliberaliseerde pachtovereenkomst.

De pachtvorm ‘geliberaliseerde pacht’ is sinds 1 september 2007 mogelijk en is in de eerste plaats ingevoerd om het voor ondernemers mogelijk te maken om los land bij te pachten. Zowel verpachter als pachter zouden in de situatie van het bijpachten van een stuk grond behoefte hebben aan flexibiliteit, die bij het aangaan van een reguliere pachtovereenkomst ontbreekt. Bij het opstellen van de wettelijke regeling van geliberaliseerde pacht heeft de wetgever wel gedacht aan de situatie waarin een ondernemer een hoeve (of anderszins een woning of bedrijfsruimte) in eigendom heeft en ten behoeve van zijn bedrijf los land wil pachten. De wetgever heeft gemeend dat deze ondernemer een andere – betere – onderhandelingspositie heeft dan een ‘reguliere pachter’. De pachter die zijn opstal in eigendom heeft zou, als hij losse grond gaat pachten, een startende ondernemer zijn die nog geen investeringen heeft gedaan die hij moet terugverdienen en zou voor zijn bestaan niet afhankelijk zijn van het behoud van het losse land dat hij wil pachten. Hij zou daarom de bescherming van reguliere pacht niet behoeven.10 Mijns inziens heeft de wetgever hier over het hoofd gezien dat er situaties zijn waarin een ondernemer losse grond pacht en hij wel degelijk voor zijn voortbestaan – althans dat van zijn bedrijf – afhankelijk is van het gebruik van de pachtgrond. Zo is er het voorbeeld van de boomkweker die een woning met agrarische bestemming in eigendom heeft verworven en een naastgelegen stuk grond pacht van zijn buurman.11 Op het moment dat de pachtovereenkomst betreffende de losse grond eindigt, kan deze pachter zijn boomkwekerij niet meer uitoefenen en houdt zijn bedrijf op te bestaan. Dit heeft tevens consequenties voor het gebruik van zijn woning. Omdat die een agrarische bestemming heeft, mag deze niet voor enkel woondoeleinden worden gebruikt. Het bevoegd gezag kan handhavend optreden als de eigenaar geen (agrarisch) bedrijf meer uitoefent vanuit of bij de woning. Duidelijk is dat het belang van de pachter bij het behoud van het gebruik van de losse grond groot is. Het aanbod van pachtgrond, zeker als dat moet worden gezocht in de nabijheid van een in eigendom verworven of nog te verwerven hoeve, woning of bedrijfsruimte, is ook niet zodanig groot dat een (beginnend) ondernemer in de positie is om van zijn verpachter een reguliere pachtovereenkomst te bedingen. Ik kan mij vinden in de mogelijkheid om een geliberaliseerde pachtovereenkomst aan te gaan, maar mijns inziens zouden er voor bepaalde gevallen, waarin het belang van de pachter bij langdurig gebruik van het gepachte groot is, uitzonderingen moeten gelden.

Geliberaliseerde pacht kan worden gezien als de opvolger van de pachtvorm ‘eenmalige pacht’ die in 1995 in de Pachtwet is ingevoerd.12 De door het kabinet-Kok II ingestelde Commissie Pachtbeleid stelt vast dat in toenemende mate pachtovereenkomsten worden gesloten waarvan de inhoud in strijd is met de Pachtwet en die niet ter toetsing aan de pachtkamer worden voorgelegd. Dergelijke pachtovereenkomsten worden aangeduid als ‘grijze pachtovereenkomsten’. Tegelijkertijd vermindert de hoeveelheid pachtgrond in Nederland. De Commissie concludeert dat er nieuwe pachtregelgeving nodig is, die de belangen van pachter en verpachter bij de pachtovereenkomst tot hun recht doet komen.13 Institutionele beleggers, die belang hebben bij langdurig, constant rendement, zullen gebruik blijven maken van het reguliere pachtregime. Het aanbod van pachtgrond door particuliere verpachters zal vergroot kunnen worden met het invoeren van een lichter regime; deze verpachters zullen hierdoor op korte termijn rendement kunnen behalen en daardoor bereid zijn om hun grond (kortdurend) in pacht uit te geven.14 Dit leidt tot de invoering van de mogelijkheid van eenmalige pacht, met een duur van maximaal twaalf jaar, waarvan veel gebruik wordt gemaakt. Bij geliberaliseerde pacht is de beperking van een eenmalige overeenkomst met een maximale duur komen te vervallen. Dit omdat als de eenmaligheid zou worden gehandhaafd, het aanbod van pachtgronden af zou nemen en het instituut pacht op den duur mogelijk zal verdwijnen. Verpachters zullen alleen bereid zijn om te (blijven) verpachten als dit met een grote mate van flexibiliteit zou kunnen. Om de figuur ‘pacht’ te behouden, is daarom de flexibiliteit die in 1995 is ingevoerd nog verder doorgevoerd.15 De Bond van Landpachters en Eigen-grondgebruikers in Nederland (BLHB) stelt overigens dat door de invoering van de pachtvorm ‘geliberaliseerde pacht’ de grijze pacht geenszins is afgenomen.16

Een opvallend verschil tussen pacht en huur is dat bij pacht een toetsende instantie betrokken is: de grondkamer. De belangrijkste taak van de grondkamer is het toetsen van pachtovereenkomsten en wijzigingsovereenkomsten of ontwerpen daarvan en van beëindigingsovereenkomsten.17 Ook in de rechtspraak valt direct een verschil op. De bevoegde rechter in geval van een geschil betreffende pacht is de pachtkamer. De pachtkamer is onderdeel van de rechtbank (artikel 48Wet RO). In artikel 1019j Rv is een opsomming opgenomen van alle zaken die de pachtkamer behandelt. De rol van de grondkamers ligt met name op het gebied van toezicht, terwijl het beslechten van rechtsvragen is voorbehouden aan de pachtkamer. Er is dus zowel een bestuurlijke als een rechterlijke instantie betrokken bij pacht.18

In het hierna volgende zal de positie van een huurder van een ongebouwde onroerende zaak worden vergeleken met die van een pachter van los land in geval van reguliere pacht, geliberaliseerde pacht en hectarepacht.