4.3.6 Conclusie

De positie van de erfpachter is sterker dan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. Dit omdat een erfpachter over het algemeen met minder risico lange-termijnplannen voor het gebruik van de onroerende zaak kan maken dan de huurder. Als erfpacht al wordt gevestigd voor een bepaalde duur, is dat vaak een vrij lange duur. Tussentijdse opzegging is slechts in een zeer beperkt aantal gevallen mogelijk. Opheffing van het recht van erfpacht is eerst mogelijk als 25 jaar sinds de vestiging ervan zijn verstreken. De huurder van een ongebouwde onroerende zaak wordt vrijwel niet beschermd tegen beëindiging van de huurovereenkomst. Alleen zolang de huurovereenkomst voor bepaalde tijd geldt, is tussentijdse opzegging niet mogelijk. De bepaalde duur van een huurovereenkomst is meestal een stuk korter dan de duur van een recht van erfpacht. Het primaire doel van verhuur is immers in de meeste gevallen het maken van winst op zo kort mogelijke termijn, terwijl voor uitgifte in erfpacht meestal – althans door gemeentes – wordt gekozen om het gemeentelijk grondbeleid te kunnen uitvoeren en om een stijging van de grondprijzen aan de eigenaar te doen toekomen.1

Ook als het gaat om de uitoefening van het recht door de erfpachter heeft deze een aantal voordelen ten opzichte van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. Zo mag de erfpachter de onroerende zaak zonder toestemming van de eigenaar verbouwen, zolang hij daarmee maar binnen de bestemming van de zaak blijft. Ook in geval van verhuur van de in erfpacht uitgegeven zaak geniet de erfpachter belangrijke bescherming: de eigenaar zet de huurovereenkomst met de huurder in beginsel voort. De hoofdverhuurder van een ongebouwde onroerende zaak kan de onderhuurder tot ontruiming dwingen als de hoofdhuurovereenkomst is geëindigd; voor de hoofdhuurder/onderverhuurder kan dit een (aanzienlijke) vordering tot schadevergoeding van de onderhuurder betekenen, als de onderhuurovereenkomst op dat moment nog niet rechtsgeldig is beëindigd.

Voor het overige is de positie van de erfpachter in veel gevallen (vrijwel) gelijk aan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak.