4.3.3 Duur

De regeling omtrent de duur van de erfpacht vertoont veel overeenkomsten met de regeling die geldt bij huur van een ongebouwde onroerende zaak. Omtrent de duur zelf is bij beide rechtsfiguren niets in de wet opgenomen. Wel wordt in beide gevallen bepaald dat een overeenkomst die voor bepaalde tijd is aangegaan, na ommekomst van die bepaalde termijn eindigt.1 Opzegging van de overeenkomst is niet nodig. Behoudt de huurder van een ongebouwde onroerende zaak na afloop van de huurovereenkomst het gebruik van het gehuurde, dan kan de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd worden verlengd, mits het voortgezet gebruik van het gehuurde met goedvinden van de verhuurder plaatsvindt en als niet van een andere bedoeling blijkt.2 Op de huurder rust de bewijslast dat het gebruik is voortgezet met goedvinden van de verhuurder.3 In geval van erfpacht moet de erfverpachter binnen zes maanden na afloop van de overeenkomst protesteren tegen het voortgezet gebruik om te voorkomen dat de overeenkomst nadat deze is geëindigd wordt verlengd.4 Een uitzondering op deze bepaling is te vinden in artikel 3 lid 7 Benzinewet. In dit artikellid is uitdrukkelijk bepaald dat artikel 5:98 BW niet van toepassing is. Een recht van erfpacht betreffende een onroerende zaak die door de Staat wordt uitgegeven ten behoeve van de oprichting van een motorbrandstoffenverkooppunt eindigt dan ook onherroepelijk na het verstrijken van de bepaalde duur.

De verhuurder van een ongebouwde onroerende zaak kan derhalve, anders dan de erfverpachter, ook na langere tijd nog een ontruimingsvordering instellen tegen de achtergebleven huurder. Het verschil tussen erfpacht en de huur van een ongebouwde onroerende zaak is derhalve gelegen in degene die actie moet of kan ondernemen als er geen overeenstemming is over de vraag of het voortgezet gebruik na afloop van het recht of de overeenkomst tot een verlenging heeft geleid: bij erfpacht zal de eigenaar tijdig moeten protesteren, bij huur zal de huurder moeten aantonen dat er sprake is van stilzwijgende toestemming van de verhuurder. In die zin heeft de erfpachter een comfortabeler positie dan de huurder. De erfpachter kan immers rustig ‘achteroverleunen’ en het gebruik voortzetten terwijl hij afwacht of de eigenaar daartegen protesteert. Na het verstrijken van een termijn van zes maanden moet de eigenaar de erfpacht (opnieuw) opzeggen, met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar. De huurder van een ongebouwde onroerende zaak heeft niet de zekerheid dat na het verstrijken van een bepaalde termijn opnieuw tot opzegging moet worden overgegaan, met inachtneming van een bepaalde opzegtermijn, en kan derhalve op ieder moment met een ontruimingsvordering worden geconfronteerd. De huurder kan er bij het maken van plannen voor het gebruik van het gehuurde in deze situatie dan ook niet vanuit gaan dat hij het gebruik nog gedurende een bepaalde tijd behoudt.