1.3.3 Wijziging van het huurregime

Welk regime van toepassing is op een huurovereenkomst, is afhankelijk van de bestemming die partijen aan het gehuurde beoogden te geven. In de toelichting op artikel 7:214 BW zal ik nader ingaan op het gegeven dat de bedoeling van partijen veelal blijkt uit een schriftelijke huurovereenkomst, waarin specifiek is omschreven voor welke doeleinden de huurder het gehuurde zal (moeten) gebruiken. Is in de huurovereenkomst niet expliciet opgenomen waarvoor de huurder het gehuurde moet gebruiken, dan zal aan de hand van de bedoeling van partijen moeten worden vastgesteld wat de bestemming van het gehuurde is.

Een eenmaal overeengekomen bestemming blijft in beginsel gedurende de gehele huurtijd gelden. Het enkele feit dat de huurder wijzigingen aanbrengt, verandert het huurregime in beginsel niet. Dit volgt al uit het arrest van de Hoge Raad d.d. 16 juni 1995,1 waarin is bepaald dat het feit dat een huurder bebouwing op een gehuurde ongebouwde onroerende zaak realiseert, niet betekent dat het huurobject vanaf dat moment een gebouwde onroerende zaak is. Ook als de bebouwing reeds op het gehuurde perceel aanwezig is op het moment dat de huurovereenkomst wordt aangegaan, betekent dat niet automatisch dat hierdoor een gebouwde onroerende zaak wordt verhuurd, zo heeft de Hoge Raad bepaald in zijn arrest van 13 juli 2012.2 Beslissend is wat partijen zijn overeengekomen omtrent het huurobject. In dit geval verhuurt de gemeente de grond waarop – door een eerdere huurder – een benzineverkooppunt is gesticht. Het benzineverkooppunt zelf maakt geen onderdeel uit van de huurovereenkomst. Volgens de Hoge Raad oordeelt het Hof terecht dat sprake is van de huur van een ongebouwde onroerende zaak en doet het feit dat de benzineverkooppunten al waren gesticht bij het aangaan van de huurovereenkomst daar niet aan af. In datzelfde arrest overweegt de Hoge Raad tevens dat het gegeven dat de verhuurder door natrekking eigenaar van de bebouwing wordt ook geen gevolgen heeft voor het toepasselijke huurregime. Hoewel de opstal derhalve eigendom wordt van de verhuurder, maakt deze opstal niet automatisch onderdeel van het gehuurde. Dat is en blijft alleen de ondergrond, zoals overeengekomen in de huurovereenkomst. Pas als een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten betreffende de grond en de opstal, is er sprake van de huur van een gebouwde onroerende zaak.

Zowel op de ongebouwde onroerende zaak als op de door de eerdere huurder gestichte opstal zijn derhalve alleen de bepalingen die gelden voor ongebouwde onroerende zaken van toepassing.

Er is dus meer nodig dan een wijziging van de inrichting van het gehuurde om tot een wijziging van het gehuurde en daarmee van het huurregime tijdens de looptijd van de huurovereenkomst te concluderen. Bij een wijziging van het gehuurde gedurende de looptijd van de overeenkomst wordt ook wel gesproken van ‘verkleuring’ van het huurregime.

Ten eerste zal voor de wijziging van (de inrichting van) het gehuurde toestemming van de verhuurder moeten worden verkregen. Dat volgt al uit artikel 7:214 BW, maar daarnaast is dit in veel huurovereenkomsten en/of algemene bepalingen nog eens expliciet vastgelegd.3 De toestemming van de verhuurder hoeft niet altijd expliciet te worden verleend; er kan ook sprake zijn van impliciete, stilzwijgende toestemming, hoewel dat niet snel zal worden aangenomen. Uit gedragingen van de verhuurder moet de huurder dan mogen afleiden dat hij toestemming geeft voor de bestemmingswijziging (‘conversie’). Het enkele feit dat de verhuurder op de hoogte is van het gewijzigd gebruik en niet optreedt tegen de huurder is daarvoor onvoldoende. De Voorzieningenrechter van de Rechtbank Utrecht oordeelt in zijn vonnis van 18 oktober 2001:4

Als eenmaal komt vast te staan dat toestemming door de verhuurder is verleend voor de wijziging, zal vervolgens moeten worden beoordeeld of deze toestemming (mede) inhoudt dat de verhuurder akkoord is gegaan met een wijziging van het huurregime. De voorbeelden van uitspraken waarin wel een wijziging van het regime zijn aangenomen, zijn schaars en erg casuïstisch. Zo wordt er wel ‘verkleuring’ aangenomen in de situatie waarin de verhuurder (mondeling) heeft aangegeven geen bezwaar te hebben tegen het gebruik van het gehuurde als showroom en verkooppunt, daar waar het gehuurde als kantoor- en opslagruimte is verhuurd5 en in het geval waarin de huurder van een timmerwerkplaats een tweede huurovereenkomst aangaat met de verhuurder betreffende de bovenwoning en de huurder een deel van de werkplaats verbouwt en ook als woonruimte in gebruik neemt. De rechtbank oordeelt in die zaak dat er sprake is van één gemengde huurovereenkomst waarbij het gebruik als woonruimte overheerst, zodat het woonruimteregime van toepassing is (geworden).6

De hiervoor aangehaalde jurisprudentie betreft de huur van gebouwde onroerende zaken. Duidelijk is dat bij de huur van een gebouwde onroerende zaak al niet snel sprake is van verkleuring van het huurregime als daar geen contractuele afspraken over worden gemaakt. In gevallen waarin een ongebouwde onroerende zaak wordt verhuurd wordt verkleuring in het geheel niet aangenomen, ook niet als de ongebouwde onroerende zaak – zelfs met toestemming van de verhuurder of op basis van een contractuele verplichting – door de huurder wordt bebouwd. Dit volgt uit het arrest van de Hoge Raad d.d. 16 juni 1995,7 waarin de Hoge Raad overweegt dat uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat de wetgever niet heeft bedoeld om andere ongebouwde onroerende zaken dan kampeerterreinen onder de werking van artikel 7A:1624 e.v. BW (oud) (thans artikel 7:290 BW) te brengen. De rechtbank heeft volgens de Hoge Raad dan ook terecht geoordeeld dat de artikelen omtrent de huur van bedrijfsruimte niet van toepassing zijn in de situatie waarin een ongebouwde onroerende zaak wordt verhuurd met de bedoeling dat de huurder daarop een 290-bedrijfsruimte opricht, zelfs als dit een contractuele verplichting is. Mijns inziens wordt de huurder hier tekortgedaan. Een huurder die een gehuurde ongebouwde onroerende zaak bebouwt zal zich niet snel realiseren dat hij ook nadat de bebouwing gereed is nog slechts een ongebouwde onroerende zaak huurt en dat hij dus niet de bescherming heeft die de huurder van een gebouwde onroerende zaak heeft. De huurder heeft er om verschillende redenen belang bij om de huurbescherming te krijgen die hoort bij de soort bebouwing die hij realiseert. Op deze belangen en de daarbij behorende mogelijke wijzigingen van de wetgeving ga ik in hoofdstuk 7 nader in.

Op basis van dit arrest is in de lagere rechtspraak sindsdien nimmer verkleuring van het huurregime aangenomen waar het oorspronkelijke huurobject een ongebouwde onroerende zaak betrof.8 Op het gehuurde wordt pas een ander huurregime dan dat ten aanzien van de ongebouwde onroerende zaak van toepassing als partijen een nieuwe huurovereenkomst sluiten, waarbij de bebouwing onderdeel van het huurobject is.9 Hoewel deze strikte beoordeling vanuit het oogpunt van rechtszekerheid – met name vanuit de positie van de verhuurder bezien – op het eerste gezicht de voorkeur verdient, kan dit in bepaalde gevallen toch tot onwenselijke situaties leiden. Zo kan een verhuurder die welbewust stilzwijgend toestaat dat de huurder de gehuurde ongebouwde onroerende zaak bebouwt toch zijn sterke positie als verhuurder van een huurobject waarvoor vrijwel geen huurbescherming geldt behouden, zolang hij maar niet uitdrukkelijk een nieuwe huurovereenkomst met de huurder aangaat. Op deze problematiek ga ik in hoofdstuk 6 nader in bij de bespreking van de knelpunten die de huurder van een ongebouwde onroerende zaak ervaart. Bij de hier besproken problematiek van het verkleuren van het huurregime bij de huur van ongebouwde onroerende zaken gaat het overigens uitdrukkelijk om ongebouwde onroerende zaken die als zelfstandige eenheid worden verhuurd. Ongebouwde onroerende zaken die ten behoeve van de exploitatie van een gebouwde onroerende zaak worden gebruikt, kunnen wel onder het regime van de gebouwde onroerende zaak vallen op basis van de zogenoemde connexiteitsleer, die in de volgende subparagraaf wordt behandeld.