4.4.3 Rechtsgevolgen

553. Art. 5:98 BW regelt een verlenging van het erfpachtrecht of opstalrecht van rechtswege en is daarmee een grondslag voor wijziging. Art. 779 Oud BW – het equivalent van art. 5:98 BW onder het oude recht – maakt dat qua formulering net iets duidelijker: “[W]anneer het erfpachtsregt door het verloop des tijds is geëindigd, wordt hetzelve niet stilzwijgend vernieuwd, doch kan hetzelve bij voortduring blijven bestaan tot wederopzegging.” Het erfpachtrecht werd dus niet geacht te zijn vernieuwd, maar te zijn voortgezet. Ook naar huidig recht is de verlenging via art. 5:98 BW een voortzetting van het beperkte recht, geen vernieuwing.1

554. De verlenging komt tot stand zonder inschrijving van een notariële akte in de openbare registers.2 Kleijn wijst in een annotatie over de toepassing van art. 779 Oud BW erop dat het systeem van art. 779 Oud BW (en dus ook van art. 5:98 BW) eigenlijk niet in overeenstemming is met de beginselen van het goederenrecht, omdat het erfpachtrecht doorloopt “puur op grond van de feitelijke voortzetting” en dus zonder inschrijving van een notariële akte in de openbare registers.3 Dat sluit inderdaad niet goed aan bij het systeem van wijziging van de inhoud van beperkte rechten dat ik heb beschreven in paragraaf 3.2. De wijziging van de inhoud van een beperkt recht door partijen – die niet is voorzien in de akte van vestiging – komt in goederenrechtelijke zin slechts tot stand als is voldaan aan de vereisten van art. 3:98 jo. art. 3:84 BW. Inschrijving van een notariële wijzigingsakte in de openbare registers is dus een constitutief vereiste. Die eis geldt in dit kader blijkbaar niet. Dat wordt in de literatuur ook aangenomen in het kader van het verleggingsrecht van art. 5:73 lid 2 BW. In paragraaf 3.4.2 ben ik daar kritisch op, omdat de verlegging volgens art. 5:73 lid 2 een wijziging van de inhoud van een erfdienstbaarheid is. Daarvoor geldt als constitutief vereiste dus inschrijving van een notariële wijzigingsakte in de openbare registers.

555. Omdat de verlenging in het kader van art. 5:98 BW van rechtswege plaatsvindt, is wel verklaarbaar dat geen (meerzijdige) notariële wijzigingsakte hoeft te worden ingeschreven. Ook in het kader van een wijziging van beperkte rechten door de rechter op grond van de wijzigingsgrondslagen in Boek 5 BW, is het de uitspraak van de rechter waardoor het beperkte recht in goederenrechtelijke zin wordt gewijzigd.4 Voorts geldt voor een gedeeltelijke opzegging inschrijving niet als constitutief vereiste. In die gevallen geldt echter wel de bescherming van art. 3:24 BW. Bartels geeft aan dat het moeizaam te rijmen is met het systeem van art. 3:17 jo. art. 3:24 BW dat in het kader van art. 5:98 BW een derde niet wordt beschermd bij niet-inschrijving.5 Dat art. 3:24 BW niet van toepassing is, blijkt overigens niet uit de tekst van art. 3:24 BW zelf, maar uit de wetsgeschiedenis. Tijdens de behandeling van art. 5:98 BW is expliciet ter sprake gekomen dat uit de openbare registers niet blijkt dat het erfpachterecht blijft doorlopen. Daarop is gereageerd dat degene die de registers raadpleegt, bedacht moet zijn op de regel van art. 5:98 BW en dus zelf moet nagaan of ontruiming van het erfpachtrecht heeft plaatsgevonden.6 De bepaling is in het belang van de erfpachter, zoals ook blijkt uit de memorie van toelichting bij art. 5:98 BW en die bescherming zou worden verminderd als de erfpachter eraan moet denken de verlenging in de openbare registers in te schrijven.7 Blijkens lid 2 kan dus ook niet ten nadele van de erfpachter worden afgeweken van het eerste lid, niet in de akte van vestiging en ook niet in een overeenkomst.8 Volgens Klein wordt de erfverpachter ook niet “ernstig gedupeerd”, omdat het voortgezette erfpachtrecht opgezegd kan worden.9 Voor derden zou de regeling ook niet benadelend werken, omdat de verlengde erfpacht “op een naar verhouding korte termijn door opzegging beëindigd kan worden.”10 Dat is echter geen vanzelfsprekendheid, maar kennelijk is hier een afweging in abstracto gemaakt ten gunste van de erfpachter. Nadelige gevolgen voor een derde moeten via het (contractuele) aansprakelijkheidsrecht worden opgelost.11