Antichresis en pandgebruik (O&R nr. 125) 2021/6.3.3:6.3.3 Rechten en verplichten van de Zwangsverwalter

Antichresis en pandgebruik (O&R nr. 125) 2021/6.3.3

6.3.3 Rechten en verplichten van de Zwangsverwalter

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

De Zwangsverwaltung heeft zoals gezegd twee doelen: de instandhouding van de economische waarde van het grondpandobject en de voldoening van de grondpandhouder uit de vruchten (Erträgnisse en Nutzungen) van het executoriale beheer van het grondpandobject.1 Het is de taak van de Zwangsverwalter om deze doelen te verwezenlijken. Hiertoe handelt hij in eigen naam, maar voor rekening van (het vermogen van) de schuldenaar.2 De aansprakelijkheid van de schuldenaar is echter beperkt tot de opbrengst van het executoriale beheer. Als de kosten van het executoriale beheer hoger zijn dan de beheersopbrengst, is de grondpandhouder aansprakelijk voor het tekort. Hierop ga ik nader in onder §6.3.4.

Voor het antwoord op de vraag welke rechten en verplichtingen rusten op de Zwangsverwalter, maakt het niet uit of de Zwangsverwalter onafhankelijk is, of voorgedragen door een bank of verzekeraar. De Zwangsverwalter krijgt na zijn benoeming onverwijld het bezit over het grondpandobject, desnoods met behulp van de sterke arm. Is het grondpandobject verhuurd, dan krijgt de Zwangsverwalter het middellijke bezit (mittelbarer Besitz) over het verhuurde object. De huurder oefent de feitelijke heerschappij (unmittelbarer Besitz) over het grondpandobject uit voor de Zwangsverwalter.3

Ten eerste is de Zwangsverwalter bevoegd en verplicht alle handelingen te verrichten die bijdragen aan het behoud van de economische waarde van het grondpandobject. Evenzo is de Zwangsverwalter bevoegd en verplicht alle handelingen te verrichten die bijdragen aan een ordelijk beheer van het grondpandobject. Hij dient ervoor te zorgen dat het grondpandobject in een zodanige staat verkeert dat een zinvolle en winstgevende exploitatie mogelijk is. In de praktijk betekent dit dat het grondpandobject verhuurbaar moet zijn tegen marktconforme voorwaarden. Verkeert het grondpandobject al in deze staat, dan dient de Zwangsverwalter het grondpandobject te onderhouden en eventuele gebreken te verhelpen.

Verkeert het grondpandobject evenwel niet in een verhuurbare staat, dan dient de Zwangsverwalter het object verhuurbaar te maken, bijvoorbeeld door onderhoud, renovatie of sanering.4 De Zwangsverwalter kan hierbij niet naar willekeur in het grondpandobject investeren. Als hij investeringen doet, dient hij te handelen als een spaarzame en ordelijk ondernemende eigenaar.5 De mogelijkheden van de Zwangsverwalter om te investeren zijn bovendien beperkt tot de waarde van de vruchten die hij gedurende het executoriale beheer heeft geïnd.6 In het bijzonder bij het begin van de Zwangsverwaltung kan dit liquiditeitsproblemen opleveren voor de Zwangsverwalter. De vruchten van het executoriale beheer bestaan immers hoofdzakelijk uit maandelijkse huurpenningen. De liquide middelen van de Zwangsverwalter nemen dus maandelijks toe, nadat hij de verschuldigde huur heeft geïnd. Is een investering noodzakelijk voor een zinvol en winstgevend executoriaal beheer van het grondpandobject, maar heeft de Zwangsverwalter onvoldoende liquide middelen tot zijn beschikking, dan kan hij de grondpandhouder vragen een voorschot te doen.7 Voorts is de Zwangsverwalter gebonden aan de bestemming die het grondpandobject had ten tijde van de beslaglegging. Hij mag de bestemming van het grondpandobject enkel wijzigen als dit noodzakelijk is voor een zinvol en winstgevend beheer, mits de executierechter toestemming geeft voor deze wijziging.8

Ten tweede dient de Zwangsverwalter het grondpandobject te exploiteren (Nutzen) en zo nodig de geïnde vruchten in geld om te zetten. Deze exploitatie geschiedt in de praktijk door verhuur.9 De Zwangsverwalter is gebonden aan ten tijde van de beslaglegging reeds bestaande huurovereenkomsten die betrekking hebben op het grondpandobject. De Zwangsverwalter treedt in de positie van verhuurder.10 Dit betekent dat hij vanaf de beslaglegging bevoegd en verplicht is de huurvorderingen uit deze huurovereenkomsten te innen.11 Voorts dient hij jaarlijks de huur te verhogen met het maximaal toegestane bedrag.12 Indien nodig is de Zwangsverwalter bevoegd de huurder in rechte aan te spreken tot nakoming van de huurovereenkomst. Voorts is de Zwangsverwalter bevoegd om aan de huurvorderingen verbonden pandrechten (Vermieterpfandrechte) uit te oefenen.13 Verkeert het grondpandobject in onverhuurde staat, dan dient de Zwangsverwalter het grondpandobject aan een (nieuwe) partij te verhuren. Als de Zwangsverwaltung tot een einde komt, is de schuldenaar gebonden aan huurovereenkomsten die de Zwangsverwalter heeft gesloten. Ook een eventuele executiekoper is aan deze huurovereenkomsten gebonden.14 Daarom moet de Zwangsverwalter de huurovereenkomsten sluiten onder de ontbindende voorwaarde dat het grondpandobject executoriaal wordt verkocht.15

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.