4.2.4.2 Verplichtingen van de pachter

De regeling omtrent het wijzigen van de bestemming, inrichting of gedaante van het gepachte is hetzelfde als de regeling die geldt bij huur van een ongebouwde onroerende zaak.3 De pachter mag de bestemming, inrichting of gedaante van het gepachte niet geheel of gedeeltelijk veranderen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verpachter.4 Krijgt hij die toestemming niet, dan kan hij de grondkamer om een vervangende machtiging vragen. Die wordt slechts verleend als de veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gepachte door de pachter en de verpachter geen zwaarwichtige bezwaren tegen de gewenste wijziging heeft. Deze bepaling is overgenomen uit het huurrecht.5 De specifieke bepalingen voor de huur van woonruimte zijn bij de regeling voor pacht achterwege gelaten.6 De regeling is in beide gevallen van semi-dwingend recht.

Net zoals in geval van de huur van een ongebouwde onroerende zaak kan de pachter van los land de pachtovereenkomst niet wijzigen in een pachtovereenkomst betreffende een hoeve of in een andersoortige gebruiksovereenkomst (zoals een huurovereenkomst) door het los land te bebouwen. De verpachter van het los land wordt pas verpachter van de opstal, ook al is hij door natrekking eigenaar van die opstal geworden, als daarover met de pachter overeenstemming is bereikt en daarbij met name een tegenprestatie voor het gebruik van de opstal is overeengekomen.7 Ook om de pachtovereenkomst te wijzigen in een andere overeenkomst moet uit de feiten en omstandigheden blijken dat partijen dit uitdrukkelijk zijn overeengekomen en dat de wijziging van de overeenkomst met ingang van een bepaald tijdstip onmiskenbaar hun bedoeling is geweest.8

De pachter heeft het recht om wijzigingen tot het moment van de ontruiming van het gepachte ongedaan te maken, hoewel de pachter daartoe – tenzij de rechter die voorwaarde heeft opgelegd – niet verplicht is.9 Ook de huurder mag wijzigingen ongedaan maken of achterlaten.10 Anders dan in geval van huur is in geval van pacht in een apart artikel geregeld dat de pachter recht heeft op een vergoeding voor door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen die een verbetering zijn, het zogenoemde melioratierecht. Artikel 7:350 BW geeft de voorwaarden waaronder de pachter aanspraak kan maken op de vergoeding. Deze vergoedingsregeling is exclusief; er is geen ruimte voor een aanvullende of alternatieve vordering op grond van ongerechtvaardigde verrijking.11 De reden voor het opnemen van het melioratierecht is dat de pachter zo over zekerheid beschikt dat investeringen die hij doet om zijn bedrijf in overeenstemming te brengen met de eisen van de tijd bij het einde van de pacht vergoed worden.12

Het melioratierecht is van semi-dwingend recht. De positie van een pachter van los land met een reguliere pachtovereenkomst is dan ook duidelijk sterker dan die van een huurder van een ongebouwde onroerende zaak. Niet alleen omdat artikel 7:350 BW, anders dan artikel 7:216 lid 3 BW, van semi-dwingend recht is, maar ook omdat het recht van de pachter op een vergoeding voor achtergelaten verbeteringen pachter niet slechts geldt indien er sprake is van ongerechtvaardigde verrijking. De huurder van een ongebouwde onroerende zaak zal eerst moeten aantonen dat er sprake is van ongerechtvaardigde verrijking voordat er sprake kan zijn van een vergoeding. Uit de toelichting die in hoofdstuk 3 op artikel 7:216 BW is gegeven, blijkt dat een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking niet snel slaagt. De pachter hoeft ‘slechts’ aan te tonen dat hij tijdig opgave heeft gedaan van de voorgenomen verbeteringen, onder opgave van de geschatte kosten, en de verpachter zich daar niet binnen één maand tegen heeft verzet. Heeft de verpachter dat niet gedaan, dan heeft de pachter recht op een vergoeding naar billijkheid, mits die vergoeding de waardestijging van het verpachte door de verbeteringen niet overstijgt.13 Voor een vergoeding ‘naar billijkheid’ is eerder plaats dan voor een vergoeding wegens ongerechtvaardigde verrijking. Een huurder kan immers slechts aanspraak maken op een vergoeding uit ongerechtvaardigde verrijking als sprake is van ‘bijzondere omstandigheden’.14 Daarbij wordt onder meer gekeken naar de afspraken die partijen hebben gemaakt over de wijzigingen aan het gehuurde, naar de mate waarin de huurder zijn investering heeft kunnen terugverdienen en/of heeft afgeschreven en naar de mate waarin de verhuurder daadwerkelijk voordeel heeft van de wijziging.

Anders dan in geval van huur van een ongebouwde onroerende zaak, waarvoor artikel 7:220 BW geldt, mag de verpachter alleen na schriftelijke toestemming van de pachter verbeteringen op of aan het verpachte aanbrengen.15 Als de pachter die toestemming niet verleent, kan de verpachter zich tot de grondkamer wenden en een machtiging voor het aanbrengen van de verbeteringen vragen. Die machtiging verleent de grondkamer alleen als de verbeteringen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gepachte en aan de zijde van de pachter zich geen zwaarwichtige bezwaren tegen het aanbrengen daarvan verzetten. Deze regeling is van semi-dwingend recht. De pachter heeft dan ook een ruimere mogelijkheid om zich te verzetten tegen wijzigingen die de verpachter wil aanbrengen dan de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. Naar mijn mening zal dit verschil zich in de praktijk, als het gaat om de pacht van los land, echter niet zo snel doen voelen. Het is immers de vraag welke wijziging een verhuurder van een ongebouwde onroerende zaak of een verpachter van los land zou willen doorvoeren waarvoor hij een beroep op respectievelijk artikel 7:220 BW of 7:354 BW zou moeten of willen doen. Aan los land kunnen niet veel wijzigingen worden aangebracht. Wellicht zou kunnen worden gedacht aan het plaatsen van een omheining of het nemen van maatregelen om de grond te draineren, doch meestal zijn dit werkzaamheden die de huurder of pachter van de grond voor zijn rekening neemt. De praktische betekenis van het verschil tussen de positie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak en de pachter van los land op dit punt is mijns inziens dan ook (zeer) gering.

De pachter is slechts bevoegd tot onderverpachting na voorafgaande schriftelijke toestemming van de verpachter.16 De huurder van een ongebouwde onroerende zaak is ingevolge de wet bevoegd tot onderverhuur of het in gebruik geven aan een ander, tenzij hij moest aannemen dat de verhuurder daartegen redelijke bezwaren zal hebben.17 Beide artikelen zijn echter van regelend recht en in de meeste (huur)- overeenkomsten is vastgelegd dat onderverhuur niet is toegestaan, of alleen na schriftelijke toestemming van de verhuurder. Om die reden is de positie van de huurder en de pachter wat betreft de mogelijkheid van het in gebruik geven aan een ander vergelijkbaar, ondanks dat de wettelijke positie verschilt.

De positie van de pachter van los land is waar het zijn opleveringsverplichting bij het einde van de pacht betreft zwakker dan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. De pachter moet het gepachte bij het einde van de pacht weer in goede staat ter beschikking van de verpachter stellen.18 Voor de huurder van een ongebouwde onroerende zaak met een huurovereenkomst die is aangegaan op of na 1 augustus 2003 geldt dat als er een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, hij volgens die beschrijving moet opleveren. Is er geen beschrijving opgemaakt, dan wordt de staat van oplevering verondersteld hetzelfde te zijn als de staat waarin het gehuurde is aanvaard. Omdat artikel 7:224 van regelend recht is, kan overigens in de huurovereenkomst wel worden vastgelegd dat de huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in goede staat en zonder gebreken moet opleveren.19 Voor de huurder van een ongebouwde onroerende zaak met een huurovereenkomst die is aangegaan vóór 1 augustus 2003 geldt nog steeds artikel 7A:1599 BW (oud). Als geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, is de huurder verplicht om het gehuurde in goede staat op te leveren, tenzij hij kan bewijzen dat hij het gehuurde in een andere staat heeft aanvaard. De huurder van een ongebouwde onroerende zaak die volgens de regels van artikel 7A:1599 BW (oud) moet opleveren, heeft derhalve slechts een iets betere positie dan de pachter: de huurder mag namelijk tegenbewijs leveren tegen de veronderstelling dat hij het gehuurde in goede staat heeft ontvangen, terwijl de verpachter bij het ontbreken van een omschrijving van het gepachte sowieso in goede staat moet opleveren. Als het gepachte bij aanvang van de pachtovereenkomst niet in goede staat verkeerde, betekent dit dat de pachter de onderhoudstoestand moet verbeteren. Dit is een verplichting die bij de toetsing van de pachtovereenkomst door de grondkamer dient te worden beoordeeld.20 Mijns inziens staat goedkeuring van de grondkamer van een pachtovereenkomst waarbij de pachter de onderhoudstoestand moet verbeteren eraan in de weg dat de pachter zich er achteraf op beroept dat zijn opleververplichting naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dat zou dan een herhaalde beoordeling van deze verplichting inhouden. Enkel in geval van hectarepacht zou de pachter wellicht een beroep op de redelijkheid en billijkheid kunnen doen. Een pachtovereenkomst hoeft in geval van hectarepacht immers niet ter goedkeuring aan de grondkamer te worden voorgelegd.

De pachter heeft ten opzichte van de huurder één extra verplichting, die is opgenomen in artikel 7:360 BW. Dit artikel bepaalt – kort gezegd – dat als de afgaande of opkomende pachter de ander belemmert bij het betrekken of verlaten van het gepachte, hij jegens die ander en jegens de verpachter tot schadevergoeding is gehouden. Het artikel stelt derhalve een ‘rechtsband’ vast tussen de afgaande en de opkomende pachter, zodat deze pachter elkaar op grond van een specifieke wetsbepaling kunnen aanspreken.21 Een opvolgend huurder die de afgaande huurder zou willen aanspreken omdat deze de opvolging heeft bemoeilijkt, zal een eventuele vordering moeten baseren op de regeling van de onrechtmatige daad van artikel 6:162 BW. In de praktijk levert het ontbreken van zo’n rechtsband bij mijn weten geen problemen op.

In geval van geliberaliseerde pacht en hectarepacht heeft de pachter niet de mogelijkheid om de grondkamer om vervangende machtiging te vragen als hij veranderingen aan het gepachte wil aanbrengen.22 De huurder van een ongebouwde onroerende zaak heeft wel de (semi-dwingendrechtelijke) mogelijkheid om bij de kantonrechter een vordering tot vervangende machtiging in te stellen.

Artikel 7:350 BW, het melioratierecht, is in geval van hectarepacht en geliberaliseerde pacht in het geheel niet van toepassing. Kennelijk heeft de wetgever gemeend dat een pachter van los land op basis van een van deze bijzondere pachtvormen de bescherming van het melioratierecht niet nodig heeft. Die gedachtegang is op zichzelf logisch, want investeringen die een pachter doet zullen meestal betrekking hebben op opstallen die op het gepachte aanwezig zijn en daarvan is bij los land geen sprake. Het kan echter ook bij pacht, evenals bij huur, voorkomen dat de pachter het los land bebouwt. Daarvoor heeft hij toestemming van zijn verpachter nodig.23 Als partijen afgezien van die toestemming niets overeenkomen, blijft het echter een pachtovereenkomst betreffende los land en is de verpachter bij hectarepacht en geliberaliseerde pacht niet verplicht om een vergoeding te betalen aan de pachter als hij de opstal op het gepachte achterlaat. Om dit recht te verkrijgen, zal de pachter dat uitdrukkelijk van de verpachter moeten bedingen. Heeft de pachter een zwakke onderhandelingspositie, dan zal dit niet snel lukken. De verpachter kan ook eenvoudig aan zijn toestemming om het gepachte te bebouwen de voorwaarde verbinden dat de opstal bij het einde van de pacht moet worden afgebroken.24

In artikel 7:350 BW is de mogelijkheid om een vordering uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking in te stellen uitgesloten. Mijns inziens kan de pachter in geval van geliberaliseerde pacht of hectarepacht wel een beroep op ongerechtvaardigde verrijking doen. Nu artikel 7:350 BW niet van toepassing is, geldt immers ook de uitsluiting van een beroep op artikel 6:212 BW niet. Omdat laatstgenoemd artikel van regelend recht is, kan deze mogelijkheid in de pachtovereenkomst echter alsnog worden uitgesloten. De positie van een pachter van los land in geval van hectarepacht of geliberaliseerde pacht is derhalve – uiteindelijk – gelijk aan die van een huurder van een ongebouwde onroerende zaak. Immers, ook artikel 7:216 lid 3 BW is van regelend recht voor de huurder van een ongebouwde onroerende zaak, zodat de aanspraak op een vergoeding voor achtergelaten verbeteringen contractueel kan worden uitgesloten.

De toepasselijkheid van de overige artikelen ten aanzien van de verplichtingen van de pachter is bij geliberaliseerde pacht en hectarepacht hetzelfde als bij reguliere pacht. De desbetreffende bepalingen worden niet opnieuw besproken.