4.2.4.1 Verplichtingen van de verpachter

De verplichtingen van de verpachter komen grotendeels overeen met de verplichtingen van de verhuurder1 en omvatten met name de zogenoemde ‘gebrekenregeling’. Deze regeling is bij pacht grotendeels van regelend recht. De verplichting van de verpachter om over te gaan tot wederopbouw van opstallen die door brand of storm teniet zijn gegaan, voor zover die wederopbouw noodzakelijk is voor de uitoefening van het bedrijf op het gepachte, is wel van semi-dwingend recht.2 Gelet op de inhoud van de bepaling is deze voor de pachter van los land van geen enkel nut. Als deze pachter opstallen op het gepachte plaatst, gaan die niet tot het gepachte behoren. Hij draagt zelf het risico van het tenietgaan van die opstallen. Van de regeling die de pachter aanspraak geeft op vergoeding van schade die is veroorzaakt door een aan de verpachter toe te rekenen gebrek mag niet ten nadele van de pachter worden afgeweken voor zover het gaat om gebreken die de verpachter bij het aangaan van de pachtovereenkomst kende of had behoren te kennen.3

De rest van de gebrekenregeling die in afdeling 6 van titel 7.5 BW is opgenomen is gelijk aan de gebrekenregeling die geldt in het huurrecht, doch van regelend recht voor alle pachtvormen. De aanspraken van de huurder op herstel van het gebrek en verlaging van de huurprijs als het gebrek het genot van het gehuurde aantast zijn van semi-dwingend recht voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen.4

Nu de verplichtingen van de verpachter, voor zover deze voor de pachter van los land van belang zijn, slechts van regelend recht zijn (met uitzondering van de aanspraak op schadevergoeding voor zover het gaat om gebreken die de verpachter bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen), is de positie van de pachter van los land op dit punt zwakker dan die van de huurder. Bij de huur van een ongebouwde onroerende zaak zijn immers het recht op verrekening van de kosten van herstel van een gebrek met de huurprijs5 (in alle gevallen) en de aanspraken op herstel van het gebrek, verlaging van de huurprijs en schadevergoeding (voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen) van semi-dwingend recht.