Natrekking door onroerende zaken (O&R nr. 94) 2016/6.11.2:6.11.2 Kan één recht van erfpacht meerdere onroerende zaken omvatten?

Natrekking door onroerende zaken (O&R nr. 94) 2016/6.11.2

6.11.2 Kan één recht van erfpacht meerdere onroerende zaken omvatten?

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Verstappen is van mening dat het mogelijk is dat één recht van erfpacht meerdere onroerende zaken kan omvatten:

“Er is een erfpachtsrecht gevestigd op een complex dat oorspronkelijk uit meerdere onroerende zaken bestond, deel uitmakende van één kadastraal perceel. De latere splitsing in twee kadastrale percelen doet aan het eenmaal gevestigde erfpachtsrecht niet af. De perceelsaanduiding is niet meer dan een administratieve aanduiding van delen van ons grondgebied. Een perceel waarop een erfpachtsrecht is gevestigd kan best bestaan uit twee voor afzonderlijk gebruik bestemde onroerende zaken, zoals bijvoorbeeld twee huizen. Doorgaans zal het uit één onroerende zaak bestaan waarop één pand is gebouwd. Als een stuk grond bestaat uit twee kadastrale percelen, dan zijn het niet reeds twee onroerende zaken. Een erfpachtsrecht kan dus wel worden gevestigd op een onroerende zaak die bestaat uit twee kadastrale percelen, ook wanneer op elk van die twee percelen één huis staat. Zo kan ook één hypotheekrecht worden gevestigd op 10 panden of één opstalrecht ter zake van een windmolenpark waar 10 windmolens op gebouwd zijn.”1

Tweehuysen stelt dat dit niet mogelijk is, omdat het specialiteitsbeginsel zich hiertegen verzet:

“Dit beginsel dicteert dat goederenrechtelijke rechten slechts op afzonderlijke goederen kunnen bestaan, niet op meerdere goederen tegelijk. Uitgangspunt van het goederenrecht is immers art. 3:1 BW, dat het goed als rechtsobject vooropstelt. Aangezien het hier twee eigendomsrechten (en dus twee goederen) betreft, hebben we hier noodzakelijkerwijs te maken met twee erfpachtsrechten.”2, 3

Deze discussie is terug te voeren op de vraag wat één onroerende zaak is. Dit zal ik aan de hand van het recht van erfpacht toelichten. Art. 5:85 BW bepaalt dat erfpacht een zakelijk recht is dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken.

Verstappen schrijft dat het recht van erfpacht is gevestigd ‘op een complex dat oorspronkelijk uit meerdere onroerende zaken bestond.’ Belangrijk is mijns inziens om in het achterhoofd te houden dat een recht van erfpacht gevestigd wordt op de grond.4 Beter gezegd: op het eigendomsrecht op de grond. Art. 3:8 BW bepaalt immers dat een beperkt recht een recht is dat is afgeleid uit een meer omvattend recht, hetwelk met het beperkte recht is bezwaard. Nu al hetgeen genoemd staat in art. 5:20 lid 1 BW omvat wordt door de eigendom van de grond, omvat het recht van erfpacht derhalve ook al hetgeen nagetrokken wordt door de grond, in dezen het gehele complex.

Stel dat X eigenaar is van een grondstuk. Hierop staan vier afzonderlijke gebouwen. Indien deze gebouwen door hetzelfde grondstuk nagetrokken worden, vormen deze gebouwen (op grond van art. 5:20 lid 1 onderdeel e BW) samen met de grond één eigendomsrecht. Vast staat derhalve dat meerdere gebouwen omvat kunnen worden door één recht van erfpacht. Uit de discussie tussen Verstappen en Tweehuysen blijkt dat er een verschil van mening tussen hen bestaat of het feit dat een aantal gebouwen tezamen één eigendomsrecht vormen, ook betekent dat dit één onroerende zaak is.5 Het antwoord op deze vraag wordt bepaald door het antwoord op de vraag of natrekking tevens bestanddeelvorming inhoudt. Zoals gezegd ben ik zelf voorstander van de leer die zegt dat één eigendomsrecht, altijd één zaak betekent.6 Mijns inziens is de belangrijkste reden voor het hebben van regels omtrent bestanddeelvorming om de eigendomsgrenzen van een zaak te kunnen bepalen. De enige reden waarom ik zou willen weten of een vliegtuigmotor (juridisch) bestanddeel is van een vliegtuig, is om te weten of het valt onder het eigendomsrecht van dat vliegtuig. Dit met oog op overdracht, maar ook om te bepalen wat omvat wordt door een op de zaak gevestigd beperkt recht. Vice versa betekent dit, naar mijn mening, dat als de wet bepaalt dat iets één eigendomsrecht is, het derhalve ook één zaak is. In deze visie is derhalve één grondstuk met daarop vier gebouwen, één onroerende zaak, want één eigendomsrecht. De opstal die wordt nagetrokken, gedraagt zich immers als alle andere bestanddelen. Ook art. 16 Wet Waardering Onroerende Zaken gaat hiervan uit. Daarin wordt bepaald dat een aantal gebouwen dat nagetrokken wordt door hetzelfde grondstuk voor de WOZ gezien wordt als één onroerende zaak.

Voorstanders van de leer dat natrekking niet hetzelfde is als bestanddeelvorming7 zullen echter betogen dat hoewel de vier verschillende gebouwen wel nagetrokken worden door hetzelfde grondstuk (en dus één eigendomsrecht vormen), dit niet betekent dat het ook één onroerende zaak is. Zij zullen de vier gebouwen, die wel nagetrokken worden door hetzelfde grondstuk, zien als vier verschillende onroerende zaken. In deze visie is het derhalve mogelijk om één recht van erfpacht te hebben op meerdere onroerende zaken. Wel zullen deze onroerende zaken tezamen één eigendomsrecht vormen, nu buiten kijf staat dat één recht van erfpacht rust op één eigendomsrecht.

Aldus is de discussie over de vraag of men één beperkt recht (in dit geval een recht van erfpacht) kan hebben op meerdere onroerende zaken terug te voeren op een verschil in mening over of één zaak ook één eigendomsrecht betekent. Uitgaande van hun eigen opvatting hebben zowel Verstappen als Tweehuysen gelijk.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.