6.11.3 Een groep van gebouwen in de zin van art. 5:106 lid 6 BW

Wie geen gelijk hebben zijn Kouffeld en Wiertsema.1 Zij merken op dat er discussie bestaat over de vraag of één recht van erfpacht meerdere onroerende zaken kan omvatten en stellen dat zij het eens zijn met Verstappen dat dit mogelijk is. Zij onderbouwen hun stelling met een beroep op art. 5:106 lid 6 BW dat bepaalt:

Zij stellen vervolgens dat het ‘evident is’ dat een gebouw of een groep van gebouwen uit meerdere onroerende zaken kan/kunnen bestaan. “Derhalve lijkt het standpunt dat een zakelijk recht slechts op één onroerende zaak zou kunnen zien niet goed verdedigbaar”, zo wordt gesteld.

Het appartementsrecht is geen beperkt recht, maar kan beschouwd worden als een zelfstandig zakelijk recht.2 Een appartementsrecht bestaat uit een aandeel in de eigendom van hetgeen in de splitsing betrokken is (vaak: gebouw met toebehoren en de grond), waaraan een exclusief gebruiksrecht is gekoppeld ten aanzien van een privégedeelte, alsmede het medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten.3 Aan het appartementsrecht is een verplicht lidmaatschap van de vereniging van eigenaars verbonden.4

Hoewel de term ‘splitsen in appartementsrechten’ een splitsing van het eigendomsrecht impliceert, wordt het eigendomsrecht niet gesplitst, doch ‘verdeeld’ over een aantal mede-eigenaars, dat tezamen eigenaar van het geheel zijn.

Art. 5:106 bepaalt dat behalve een gebouw (met toebehoren en de daarbij behorende grond), ook een recht van erfpacht, een recht van opstal (beide lid 2), een appartementsrecht (lid 3) en een groep van gebouw (lid 6) in appartementen gesplitst kan worden.

Onder zo een ‘groep van gebouwen’ valt enerzijds de situatie dat er meerdere gebouwen zich op hetzelfde grondstuk bevinden (en derhalve tezamen één eigendomsrecht vormen – en naar mijn mening één onroerende zaak–), maar ook een groep van gebouwen die verspreid staan over verschillende grondstukken, kunnen in één splitsing betrokken worden. In dit laatste geval worden echter meerdere eigendomsrechten in één splitsing betrokken en verkrijgen de appartementseigenaren mede-eigendom in de eigendomsrechten die in die ene splitsing betrokken zijn.5, 6 Met andere woorden: meerdere onroerende zaken kunnen in één appartementensplitsing betrokken worden. Wanneer het echter geen appartementensplitsing zou betreffen, maar op een ‘groep van gebouwen’ (bestaande uit verschillende eigendomsrechten) een recht van erfpacht gevestigd zou worden, dan ben ik met Tweehuysen van mening dat het specialiteitsbeginsel7 bepaalt dat er even zo veel rechten van erfpacht gevestigd worden als er eigendomsrechten zijn.8 Welke stelling men ook inneemt ten aanzien van deze kwestie, vast staat dat art. 5:106 lid 6 BW de opvatting dat een beperkt recht zich uit kan strekken over meerdere onroerende zaken niet kan onderbouwen.

In dit hoofdstuk stond natrekking in het platte vlak centraal.

De hoofdvraag luidde:

Het antwoord op deze vraag luidt bevestigend. Besproken is hoe de eigendomsgrens van grondstukken bepaald wordt. In het spraakgebruik wordt de perceelsgrens vaak als synoniem gebruikt voor de eigendomsgrens van een grondstuk. Juridisch is dit echter onjuist, omdat met de perceelgrens wordt verwezen naar kadastrale percelen. De grenzen van het eigendomsrecht op een grondstuk worden bepaald door de rechtstoestand en liggen daar waar de rechtstoestand wijzigt. Dit kan zijn daar waar het eigendomsrecht van een ander begint, maar de horizontale eigendomsgrens kan ook daar liggen waar een gedeelte van het grondstuk bezwaard is met een ander zakelijk recht.

Indien iemand een grondstuk in volle eigendom heeft en een naastgelegen grondstuk in (volle) eigendom verkrijgt, vindt er natrekking plaats, in die zin dat er één eigendomsrecht ontstaat.

Tevens is besproken welke invloed het vestigen of splitsen van beperkte rechten heeft op het eigendomsrecht van een grondstuk. De eigenaar van een grondstuk kan een gedeelte van zijn grond overdragen aan een ander. Evenzo is het mogelijk om een gedeelte van zijn grondstuk te bezwaren met een beperkt recht. De vestiging van een beperkt recht op een gedeelte van een grondstuk, brengt splitsing van het onderliggende eigendomsrecht met zich. Hierdoor wijzigt namelijk de rechtstoestand: een gedeelte behoort de eigenaar in vol eigendom toe, terwijl hij ten aanzien van het bezwaarde gedeelte nog slechts het bloot eigendom heeft.

Hetzelfde geldt indien een beperkt recht dat rust op een grondstuk gedeeltelijk bezwaard wordt met een ander goederenrechtelijk recht. Bijvoorbeeld indien een recht van erfpacht gedeeltelijk bezwaard wordt met een recht van hypotheek. Hierdoor wijzigt de rechtstoestand (de erfpachter heeft immers een ten aanzien van een gedeelte een onbezwaard erfpachtsrecht, terwijl een ander gedeelte bezwaard is met een recht van hypotheek), waardoor het onderliggende eigendomsrecht gesplitst wordt. Hetzelfde geldt wanneer een recht van erfpacht, of een op de grond rustend recht van opstal gedeeltelijk overgedragen wordt in de zin van art. 5:91 BW (voor de overdracht van een gedeelte van een recht van erfpacht) resp. art. 5:104 lid 2 j 5:91 BW (voor de overdracht van gedeelte van een recht van opstal), dan wel wanneer een gedeelte van een recht van opstal of een gedeelte van een recht van erfpacht gesplitst wordt in appartementsrechten.

Op grond hiervan wordt geconcludeerd dat het onderliggende (bloot) eigendomsrecht gesplitst wordt door:

In het navolgende zal besproken worden of natrekking in het platte vlak plaats kan vinden op grond van verkrijging door verjaring.