Natrekking door onroerende zaken (O&R nr. 94) 2016/1.6.5:1.6.5 Verdiepingseigendom

Natrekking door onroerende zaken (O&R nr. 94) 2016/1.6.5

1.6.5 Verdiepingseigendom

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

De vraag of een opstalrecht gevestigd kan worden ten behoeve van een kamer in een huis of een verdieping in een gebouw is in de afgelopen decennia reeds veelvuldig in de literatuur aan de orde gekomen.1 Het zogenaamde ‘verdiepingseigendom’. De vraag in dezen is of een verdieping in een gebouw aan te merken is als gebouw of werk in de zin van art. 5:101 BW?

Mijnssen was vrij stellig dat het kan. Zo stelt hij:

“Vestiging van een opstalrecht biedt de mogelijkheid om eigendom te hebben van een ruimte in een aan een ander toebehorend gebouw. Opstalrecht maakt het immers ook mogelijk om ín de onroerende zaak van een andere een gebouw of werk te hebben.”2

Over het algemeen is de opvatting hieromtrent echter genuanceerder. Ook voor een verdieping in een gebouw geldt dat deze een zekere zelfstandigheid dient te hebben om te voldoende aan het vereiste van voldoende individualiseerbaarheid. Ook dit zal naar verkeersopvatting beoordeeld dienen te worden.3 Ven Velten stelt dat hier niet snel aan voldaan zal zijn bij bijvoorbeeld een bovenverdieping.4 Ploeger stelt dat hiervoor een ruimtelijke afscheiding en een zelfstandige toegang vereist is.5

Het zal uiteindelijk van de omstandigheden van het geval afhangen of een verdieping in een gebouw een zodanige zelfstandigheid heeft dat het aan te merken is als gebouw of werk in de zin van art. 5:101 BW, zodat het door middel van het vestigen van een opstalrecht verzelfstandigd kan worden. Vonck voegt hier aan toe dat de economische aanvaardbaarheid van de afsplitsing doorslaggevend is.6 Zo zal het een zelfstandige toegang dienen te hebben, dient het duidelijk te onderscheiden te zijn van de rest van het gebouw. Een verdieping in bijvoorbeeld een woonhuis zal zo een toets niet (snel) doorstaan. Hetzelfde geldt voor een kamer in een gebouw.

Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat mits een 3:4 BW bestanddeel naar verkeersopvatting voldoende zelfstandig, c.q. individualiseerbaar is, een opstalrecht gevestigd kan worden om natrekking te doorbreken.7 Op grond van de indirecte vereniging van art. 3:3 BW blijft zo een door middel van de vestiging van een opstalrecht verzelfstandigd 3:4 BW bestanddeel een onroerende zaak.

Het bovenstaande leidt eveneens tot de conclusie dat de indirecte vereniging ten onrechte opgenomen is in art. 5:20 lid 1 sub e BW.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.