4.5.4.2 Huurprijs

Bij de huur van een ongebouwde onroerende zaak gelden geen wettelijke regels omtrent de huurprijs. Partijen kunnen dan ook in beginsel alles overeenkomen wat zij willen. Een beding waardoor de huurprijs jaarlijks met een bepaald percentage wordt verhoogd is toegestaan, evenals een beding waardoor de huurprijs met een bepaalde regelmaat wordt verhoogd op grond van de marktwaarde van het gehuurde. Ook een beding dat bepaalt dat de huurprijs nimmer lager kan worden dan de laatst geldende huurprijs is in beginsel geldig. De enige mogelijkheid die de huurder heeft om tegen dergelijke (nadelige) bedingen op te komen is, afhankelijk van de omstandigheden van het geval, een beroep doen op strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid, onvoorziene omstandigheden of misbruik van bevoegdheid door de verhuurder. Zoals ik in hoofdstuk 3 al heb opgemerkt, zijn dit tamelijk ‘open normen’ en is van tevoren nooit met zekerheid te zeggen of een beroep van de huurder op een van deze bepalingen zal slagen.

Bij de huur van 290-bedrijfsruimte zijn partijen vrij om iedere aanvangshuurprijs overeen te komen die zij willen. Nadat de huurovereenkomst een aantal jaren heeft geduurd, heeft ieder der partijen de mogelijkheid om bij de kantonrechter te vorderen dat deze de huurprijs nader vaststelt.1 Het criterium voor het vaststellen van de nadere huurprijs is ‘het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering’. Voordat een van de partijen een vordering tot het vaststellen van de nadere huurprijs kan instellen, moet eerst door een of meer door partijen gezamenlijk – of bij gebreke van overeenstemming door de rechter – benoemde deskundigen een advies worden uitgebracht omtrent de nadere huurprijs.2 De regeling omtrent het vaststellen van de nadere huurprijs is van semi-dwingend recht.3 Een beding in de huurovereenkomst waarin is bepaald dat de huur ieder jaar nader kan worden vastgesteld of dat het criterium voor het bepalen van de nadere huurprijs de marktwaarde van het gehuurde is, is derhalve vernietigbaar als dit nadelig is voor de huurder. Een bepaling waarin is opgenomen dat de verhuurder afstand doet van zijn recht om een nadere huurprijsvaststelling te vorderen is in het voordeel van de huurder en daarmee niet in strijd met dit semi-dwingend recht.4 De regeling voor de nadere huurprijsvaststelling is ingevoerd om verhuurders de mogelijkheid te geven de huurprijs aan te passen los van de eventueel overeengekomen indexering, om te voorkomen dat de huurprijs achterbleef bij de marktwaarde terwijl de verhuurder niet de mogelijkheid had om de huurovereenkomst te beëindigen. Zonder nadere huurprijsherziening zou de verhuurder derhalve lange tijd aan een lage huurprijs gebonden blijven. De referentieperiode van vijf jaar is ingevoerd om de huurder te beschermen tegen al te snelle stijgingen van de huurprijs als gevolg van een snelle stijging van de marktwaarde, het zogenoemde ‘Lijnbaaneffect’.5 De huidige regeling is dus een product van een afweging van de belangen van de verhuurder en die van de huurder. Een dergelijke regeling – en belangenafweging – ontbreekt in de algemene bepalingen en geldt dus niet voor de huur van ongebouwde onroerende zaken. De positie van de huurder van een 290- bedrijfsruimte is een stuk sterker dan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak, nu een nadere huurprijsherziening slechts eens per vijf jaar mogelijk is en daarbij de te hanteren referentieperiode ook nog eens voor een remmend effect op de stijging van de huurprijs zorgt. Afwijkende bedingen mogen niet in het nadeel van de huurder zijn.

Ook bij de huur van 230a-ruimte gelden geen wettelijke bepalingen omtrent de huurprijs en kunnen in de huurovereenkomst de hiervoor genoemde bepalingen in beginsel rechtsgeldig worden opgenomen. De positie van de huurder van een 230a-ruimte is op dit punt derhalve gelijk aan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak.