4.5.4.1 Algemeen

In geval van de huur van een ongebouwde onroerende zaak is het bepaalde in artikel 7:220 lid 3 BW niet van toepassing. Dit artikellid ziet op complexgewijze renovatie. Dit verschil is daarom slechts in theorie interessant. Een complexgewijze renovatie van ongebouwde onroerende zaken zal immers in de praktijk hoogstwaarschijnlijk nooit voorkomen. Er bestaat dan ook mijns inziens geen behoefte aan om de regeling van artikel 7:220 lid 3 BW ook van toepassing te verklaren op de huur van ongebouwde onroerende zaken.

De regeling ‘koop breekt geen huur’1 is van regelend recht bij de huur van een ongebouwde onroerende zaak, terwijl het bij de huur van gebouwde onroerende zaken van semi-dwingend recht is. Door in de huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak op te nemen dat de huurovereenkomst eindigt in geval van overdracht van het gehuurde door de verhuurder, kan de huurovereenkomst relatief eenvoudig beëindigd worden. De verhuurder kan zijn eigendom dan vrij van huur – en daarmee doorgaans voor een hogere prijs dan wanneer de huurovereenkomst in stand zou blijven – overdragen. De verhuurder van een 290-bedrijfsruimte of 230a-ruimte heeft die mogelijkheid niet; een bepaling in de huurovereenkomst die ten nadele van de huurder afwijkt van de bepaling ‘koop breekt geen huur’ is immers vernietigbaar. De reden hiervoor is het belang van de huurder bij continuïteit van de huurovereenkomst.2 De positie van een huurder van een 290-bedrijfsruimte of 230a-ruimte is derhalve op dit punt sterker dan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak, nu de huur van een gebouwde onroerende zaak niet kan worden beëindigd op het moment dat het verhuurde wordt overgedragen, tenzij de verhuurder op grond van de geldende regels de huurovereenkomst zou kunnen opzeggen. Op de regels omtrent opzegging kom ik later terug.

Een laatste verschil in toepasselijkheid bij de huur van een ongebouwde onroerende zaak enerzijds en de huur van een 290-bedrijfsruimte of 230a-ruimte anderzijds is de wijze van ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie van de huurder. Bij de huur van een gebouwde onroerende zaak kan ontbinding slechts worden uitgesproken door de rechter, terwijl bij de huur van een ongebouwde onroerende zaak buitengerechtelijk kan worden ontbonden door de verhuurder. Een rechterlijke toetsing van die ontbinding is wel mogelijk, maar dan zal de huurder van de ongebouwde onroerende zaak een daartoe strekkende vordering moeten instellen ofwel het laten aankomen op een ontruimingsprocedure.3 Dit verschil past in het huidige systeem van de wet. Dat de rechterlijke ontbindingsroute van semi-dwingend recht is verklaard voor de huur van gebouwde onroerende zaken, vloeit immers voort uit het gegeven dat voor opzegging van een huurovereenkomst betreffende woonruimte of een 290-bedrijfsruimte semi-dwingendrechtelijke regels gelden en het gegeven dat de huurder van 230a-ruimte semi-dwingendrechtelijke ontruimingsbescherming geniet. Er moet dan geen andere mogelijkheid zijn om de huurovereenkomst zonder tussenkomst van de rechter te kunnen beëindigen wegens wanprestatie.4 De huurder van een ongebouwde onroerende zaak heeft geen (semi-dwingendrechtelijke) bescherming als het gaat om opzegging en/of ontruiming en een semi-dwingendrechtelijke bescherming tegen ontbinding wegens wanprestatie zou dan een vreemde eend in de bijt zijn. Op welke manier dit verschil zou moeten worden weggenomen, bespreek ik in hoofdstuk 7. De positie van de huurder van een 290-bedrijfsruimte of een 230a-ruimte is wat betreft de stappen die de verhuurder moet nemen om de huurovereenkomst te ontbinden bij een gestelde toerekenbare tekortkoming van de huurder derhalve een stuk sterker dan de positie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak.