6.3.2 Ontstaan van de bevoegdheid tot executoriaal beheer

Het Duitse grondpandrecht is het zekerheidsrecht op registergoederen: onroerende zaken, te boek gestelde schepen en luchtvaartuigen en beperkte rechten op deze zaken, zoals het Erbbaurecht (recht van opstal). De vestigingsvereisten voor een grondpandrecht zijn beschikkingsbevoegdheid, Einigung en inschrijving in een openbaar register: het Grundbuch.1 Het grondpandrecht kent de grondpandhouder de bevoegdheid toe om het grondpandobject te executeren als de schuldenaar in verzuim komt met de terugbetaling van de gesecureerde vordering. Tot de grondpandhouder bevoegd wordt tot executie, heeft hij geen recht om het grondpandobject te beheren. Het genot over het grondpandobject blijft bij de schuldenaar.2

Als de grondpandhouder eenmaal bevoegd is tot executie, kan hij het grondpandobject onderwerpen aan Zwangsverwaltung. Hij kan op twee gronden bevoegd worden tot executie. Ten eerste ontstaat executiebevoegdheid als de schuldenaar in verzuim is met de terugbetaling van de gesecureerde vordering.3 Ten tweede ontstaat executiebevoegdheid als de schuldenaar het grondpandobject zodanig verwaarloost dat het grondpandobject in waarde daalt en de zekerheid van de grondpandhouder in gevaar komt.4

Als de grondpandhouder eenmaal bevoegd is tot executie, geeft de wet hem twee mogelijkheden. Hij mag het grondpandobject executoriaal verkopen door Zwangsversteigerung, of hij mag het grondpandobject executoriaal laten beheren via Zwangsverwaltung.5 In dit laatste geval laat de grondpandhouder het grondpandobject executoriaal beheren door een Zwangsverwalter. Het doel van executoriaal beheer is ten eerste de vordering van de grondpandhouder te voldoen uit de vruchten van het executoriale beheer en ten tweede de instandhouding van de economische waarde van het grondpandobject.6Zwangsverwaltung kan alleen plaatsvinden op onroerende zaken, niet op te boek gestelde schepen of luchtvaartuigen.7 De grondpandhouder mag overigens ook het grondpandobject laten beheren en tegelijkertijd de executoriale verkoop in gang zetten; het executoriale beheer duurt dan tot het moment waarop de grondpandhouder de executoriale verkoop heeft voltooid.8

Als de grondpandhouder over wil gaan tot executoriaal beheer, verzoekt hij de executierechter (Verwertungsgericht) om Zwangsverwaltung uit te spreken over het grondpandobject. De rechter spreekt de Zwangsverwaltung uit als de grondpandhouder een titel voor executie heeft: een gerechtelijk vonnis, een gerechtelijke schikking, een arbitraal vonnis of een notariële akte.9 Het toewijzende vonnis wordt ingeschreven in het Grundbuch, en medegedeeld aan de schuldenaar.10

Met de Zwangsverwaltung komt beslag te rusten op het grondpandobject, de roerende zaken die bij het grondpandobject horen (Zubehör11) en alle huidige en toekomstige (burgerlijke en natuurlijke) vruchten die op het grondpandobject betrekking hebben. Het beslag raakt alleen goederen die toebehoren aan de schuldenaar.12 Dit leidt ertoe dat de schuldenaar de beschikkingsbevoegdheid en de genotsbevoegdheid over de beslagen objecten verliest.13 Is het beslagen object de woning van de schuldenaar, dan behoudt de schuldenaar een gebruiksrecht van de ruimten die voor bewoning onontbeerlijk zijn.14

Als de rechter de Zwangsverwaltung uitspreekt, benoemt hij direct een Zwangsverwalter. Dit is een natuurlijke persoon die het grondpandobject beheert.15 Hij heeft recht op een salaris dat afhankelijk is van de complexiteit van zijn taak16, en een onkostenvergoeding. Salaris en onkostenvergoeding worden voldaan uit de vruchten van het executoriale beheer van het grondpandobject.17 De wet vereist geen (academische) kwalificaties voor de benoeming tot Zwangsverwalter. In de praktijk benoemt de rechter echter alleen personen die voldoende kennis hebben van huurrecht, belastingrecht, executierecht en onroerend goedrecht. Dit betekent dat in het bijzonder advocaten, accountants, belastingadviseurs en vastgoedbeheerders voor benoeming in aanmerking komen. In beginsel dient de Zwangsverwalter onafhankelijk te zijn van de partijen die belang hebben bij de Zwangsverwaltung.18 Is de verzoeker tot Zwangsverwaltung echter een bank of verzekeraar, dan kan hij de rechter verzoeken om één van zijn eigen medewerkers (een Institutsverwalter) tot Zwangsverwalter te benoemen. De rechter is dan verplicht de door de bank of verzekeraar voorgedragen persoon te benoemen, mits deze persoon in vaste dienst is en er geen bedenkingen bestaan tegen zijn persoon en kwalificaties. Anders dan een onafhankelijke Zwangsverwalter, heeft de door een bank of verzekeraar aangewezen Zwangsverwalter geen recht op een salaris uit de vruchten van het executoriale beheer: de bank dient het salaris van haar eigen werknemer te voldoen.19 Indien meerdere partijen de benoeming van een eigen Institutsverwalter verzoeken, benoemt de rechter de Institutsverwalter van de partij die bij de Zwangsverwaltung het grootste belang heeft.20 Als de rechter eenmaal een Zwangsverwalter heeft benoemd, kan de Zwangsverwalter niet zomaar worden vervangen. De rechter kan een Zwangsverwaltung enkel op verzoek van een belanghebbende partij vervangen als hiervoor een gegronde reden is. Een voorbeeld hiervan is een tegenstrijdig belang van de Zwangsverwalter of de schuldeiser bij wie de Institutsverwalter werkzaam is, waardoor de Zwangsverwaltung zijn taak niet naar behoren kan vervullen.21