Vastgoedtransacties in de Europese btw (FM nr. 169) 2021/4.2.6.4.3.2:4.2.6.4.3.2 Beperkte zakelijke gebruiksrechten op onroerend goed

Vastgoedtransacties in de Europese btw (FM nr. 169) 2021/4.2.6.4.3.2

4.2.6.4.3.2 Beperkte zakelijke gebruiksrechten op onroerend goed

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Op grond van het Nederlandse civiele recht kwalificeert het recht van hypotheek als een zakelijk zekerheidsrecht op een onroerend goed en kwalificeren de rechten van erfpacht, opstal, vruchtgebruik (inclusief de rechten van gebruik en bewoning) en erfdienstbaarheid op een onroerend goed als zakelijke gebruiksrechten. Dat art. 3 lid 2 Wet OB de zekerheidsrechten van hypotheek en grondrente1 de toegang tot de ‘leveringspoort’ ontzegt, is in overeenstemming met art. 15 lid 2, onderdeel b Btw-richtlijn (zie pararaaf 4.2.6.4.1). In de tekst van art. 3 lid 2 Wet OB is de beperking tot zakelijke (gebruiks)rechten niet duidelijk te lezen, maar uit de parlementaire geschiedenis volgt dat het begrip ‘rechten waaraan onroerende zaken zijn onderworpen’ in art. 3 lid 2 Wet OB (conform art. 15 lid 2, onderdeel b Btw-richtlijn) uitsluitend betrekking heeft op beperkte zakelijke (gebruiks)rechten.2 Ook op dit punt strookt art. 3 lid 2 Wet OB met art. 15 lid 2, onderdeel b Btw-richtlijn.

In Nederland kunnen op onroerende goederen geen andere beperkte zakelijke gebruiksrechten worden gevestigd3 dan de rechten van erfpacht, opstal, vruchtgebruik (met inbegrip van de rechten van gebruik en bewoning) en erfdienstbaarheid. Uit de omstandigheid dat art. 5 Uitv.besl. OB alleen de rechten van erfpacht, opstal, erfdienstbaarheid en beklemming4 met name noemt, kan niet (a contrario) worden afgeleid worden dat art. 3 lid 2 Wet OB geen betrekking heeft op het recht van vruchtgebruik (met inbegrip van de rechten gebruik en bewoning). De tekst van art. 3 lid 2 Wet OB noch de parlementaire geschiedenis5 bieden grond voor de opvatting dat het recht van vruchtgebruik is uitgesloten. In de nationale jurisprudentie is art. 3 lid 2 Wet OB dan ook terecht van toepassing geacht op de vestiging het recht van vruchtgebruik op een onroerend goed.6

Het bepaalde in art. 3 lid 2 Wet OB is niet van toepassing op appartementsrechten met een aandeel in de eigendom van een onroerend goed.7 Door de splitsing van de eigendom in appartementsrechten wordt het eigendomsrecht immers vervangen door een bepaald aantal appartementsrechten.8 Omdat een ‘moederrecht’ ontbreekt, is geen sprake van een beperkt zakelijk recht.9 Een appartementsrecht met een aandeel in de eigendom van het onroerend goed wordt reeds op grond van art. 14 lid 1 Btw-richtlijn en art. 3 lid 1 Wet OB (en dus zonder meer) vereenzelvigd met het gedeelte van het onroerend goed waarop dit recht betrekking heeft (zie paragraaf 4.2.3.3.2). Bij splitsing van een beperkt zakelijk recht van erfpacht of opstal op een onroerend goed in appartementsrechten ligt dat anders. Voor appartementsrechten met een aandeel in een recht van erfpacht of opstal op een onroerend goed is het bepaalde in art. 15 lid 2, onderdeel b Btw-richtlijn en art. 3 lid 2 Wet OB wel van belang.10

De opbouw van deze paragraaf is als volgt. In de paragrafen 4.2.6.4.3.2.1 tot en met 4.2.6.4.3.2.5 wordt op hoofdlijnen ingegaan op de rechten van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik en bewoning en erfdienstbaarheid. Hierbij wordt tevens ingegaan op de vraag of het toepassen van art. 3 lid 2 Wet OB op deze rechten in strijd is met (het doel van) art. 15 lid 2, onderdeel b Btw-richtlijn. In paragraaf 4.2.6.4.3.2.6 wordt ten slotte ingegaan op de vraag of art. 15 lid 2, onderdeel b Btw-richtlijn en art. 3 lid 2 Wet OB ook van toepassing kan zijn bij een stapeling van beperkte zakelijke gebruiksrechten.

4.2.6.4.3.2.1 Recht van erfpacht4.2.6.4.3.2.2 Recht van opstal4.2.6.4.3.2.3 Recht van vruchtgebruik4.2.6.4.3.2.4 Rechten van gebruik en bewoning4.2.6.4.3.2.5 Recht van erfdienstbaarheid4.2.6.4.3.2.6 Stapeling van beperkte gebruiksrechten

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.