6.11.1 Het Juliana Ziekenhuis

Verstappen besprak in 2011 in het WPNR de volgende casus:

De rechtsvraag die aanvankelijk rees was of de splitsing in appartementsrechten geldig was nu slechts een gedeelte van het recht van erfpacht gesplitst was.

Verstappen stelt mijns inziens terecht dat de splitsing in appartementsrechten nietig is indien in de akte een beding zoals bedoeld in art. 5:91 lid 2 BW is opgenomen. In dat geval had de erfpachter immers toestemming nodig van de bloot eigenaar om (een gedeelte van) het recht van erfpacht te splitsen.

In reactie hierop schrijft Tweehuysen dat het maar de vraag is of een gedeelte van het recht van erfpacht gesplitst is in appartementsrechten. Zij stelt dat het ‘even aannemelijk’ is dat de kadastrale perceelsgrens wél overeenstemt met de eigendomsgrens:

Tweehuysen stelt hier dat het kan zijn dat het twee eigendomsrechten betrof met daarop twee (afzonderlijke) rechten van erfpacht, “bijvoorbeeld omdat de twee erfpachtsrechten tegelijkertijd gevestigd zijn of omdat zij dezelfde inhoud hebben”. Deze stelling deel ik niet, althans niet zonder enig voorbehoud. Indien het bloot eigendom in één hand is (in dezen de Gemeente Amsterdam) en de rechten van erfpacht tegelijk gevestigd zijn en dezelfde inhoud hebben, dan leidt dit ertoe dat er sprake is van één eigendomsrecht, met daarop één recht van erfpacht. De grenzen van zowel het eigendomsrecht op de grond, als het recht van erfpacht liggen daar waar de rechtstoestand wijzigt. Ervan uitgaande dat het recht van erfpacht, dat zowel de dienstwoning als het ziekenhuis omvatte, op hetzelfde moment gevestigd was, met dezelfde inhoud, was er sprake van één bloot eigendomsrecht en één recht van erfpacht.

Vervolgens stelt Tweehuysen dat indien het twee afzonderlijke rechten van erfpacht waren er geen sprake is van een nietige splitsing, omdat in dat geval niet ‘een gedeelte van het recht van erfpacht was gesplitst’. Zij sluit haar betoog af door te stellen dat de ‘cruciale voorvraag’ in dezen is ‘of het hier gaat om één of twee eigendomsrechten’.

Ik ben het met Verstappen eens dat de kadastrale splitsing van het perceel in twee kadastrale percelen niet tot gevolg heeft dat hierdoor het recht van erfpacht gesplitst werd. Nadien werd echter een gedeelte van het erfpachtsrecht gesplitst in appartementsrechten. Dit leidt wél tot splitsing van het erfpachtsrecht. Door de gedeeltelijke splitsing in appartementsrechten, is er een wijziging in de rechtstoestand ontstaan: het gedeelte waarop de dienstwoning staat, is immers niet betrokken in de appartementensplitsing. Het gedeelte waar het ziekenhuis stond wel. Door deze wijziging in rechtstoestand is het recht van erfpacht gesplitst en zijn er twee rechten van erfpacht ontstaan: één gesplitst in appartementsrechten, en één ongesplitst recht van erfpacht. Hierdoor is tevens het onderliggende (blote) eigendomsrecht van de gemeente gesplitst.

De appartementensplitsing is vergelijkbaar met overdracht van een gedeelte van het recht van erfpacht in de zin van art. 5:91 lid 2 BW. Stel dat het gedeelte van het erfpachtsrecht waarop het ziekenhuis zich bevond niet in appartementsrechten was gesplitst, maar dat dit gedeelte van het erfpachtsrecht was overgedragen. Of hiervoor toestemming van de bloot eigenaar nodig is, hangt af van of hierover iets opgenomen is in de vestigingsakte. De overdracht van het gedeelte van het erfpachtsrecht waarop het ziekenhuis zich bevond zou resulteren in de splitsing van het recht van erfpacht (en tevens van het onderliggende eigendomsrecht). In deze casus wordt echter niet een gedeelte van het erfpachtsrecht overgedragen, maar wordt een gedeelte gesplitst in appartementsrechten. Dit heeft echter dezelfde juridische gevolgen als overdracht van een gedeelte van het erfpachtsrecht: het erfpachtsrecht wordt gesplitst en hierdoor wordt tevens het onderliggende eigendomsrecht gesplitst. De appartementensplitsing is enkel nietig indien de akte van vestiging van het recht van erfpacht een toestemmingsbeding voor het splitsen bevatte en deze toestemming van de Gemeente Amsterdam (als bloot eigenaar) ontbrak.3

Naar aanleiding van de hierboven beschreven casus ontstond in de literatuur overigens nog een andere discussie, namelijk over de vraag of één recht van erfpacht meerdere onroerende zaken kan omvatten. Deze discussie is eigenlijk terug te voeren op de vraag of één eigendomsrecht ook betekent dat iets één zaak is, zoals reeds besproken in hoofdstuk 4 van deze dissertatie. Ik kom er in het navolgende nog kort op terug.