4.5.4.3 Indeplaatsstelling

In geval van de huur van een ongebouwde onroerende zaak geldt er geen bepaling die de huurder de mogelijkheid biedt om rechtens af te dwingen dat hij een ander als huurder in zijn plaats mag stellen, ook niet als de huurder op het gehuurde een bedrijf uitoefent. De huurder van een ongebouwde onroerende zaak die zijn bedrijf wenst over te dragen, is dan ook volledig afhankelijk van de medewerking van zijn verhuurder als de koper de huurovereenkomst wil overnemen. Ditzelfde geldt overigens voor de huurder van een 230a-ruimte. De huurder van een ongebouwde onroerende zaak zal, net zoals de huurder van een 230a-ruimte, slechts op grond van artikel 6:159 BW met medewerking van de verhuurder een ander in zijn plaats kunnen stellen.1 De verhuurder hoeft niet akkoord te gaan met het verzoek, of kan als bijvoorbeeld voorwaarde stellen dat de koper een nieuwe huurovereenkomst aangaat. De verhuurder van een ongebouwde onroerende zaak heeft vaak een machtspositie als hij een verzoek tot indeplaatsstelling krijgt. De huurder en zijn beoogde opvolger hebben immers groot belang bij voortzetting van de huur of het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. In de meeste gevallen zal de verkrijger van een bedrijf niet direct op zoek willen gaan naar een nieuwe locatie om het bedrijf uit te oefenen. De huurder en verkrijger zullen daarom niet al te veeleisend kunnen zijn als het gaat om de voorwaarden die de verhuurder stelt aan een indeplaatsstelling dan wel het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst. Het alternatief van een verhuizing van het bedrijf zal immers meestal minder aantrekkelijk zijn.

De positie van de huurder van een 290-bedrijfsruimte is wat betreft de mogelijkheid van een indeplaatsstelling sterker dan die van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. Op grond van artikel 7:307 BW kan deze huurder indeplaatsstelling via de rechter afdwingen als de verhuurder niet akkoord gaat met het verzoek. Afdwingen is mogelijk als sprake is van de overdracht van het in het gehuurde door de huurder zelf of door een ander uitgeoefende bedrijf, de huurder of degene die het bedrijf uitoefent bij de overdracht een zwaarwichtig belang heeft en de voorgestelde huurder voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Is aan deze twee voorwaarden voldaan, dan beslist de kantonrechter op de vordering ‘met inachtneming van de omstandigheden van het geval’. Bij toewijzing treedt de nieuwe huurder in de rechten en verplichtingen van de oude huurder; de huurovereenkomst wordt niet gewijzigd. Hier is derhalve in veel mindere mate sprake van een machtspositie van de verhuurder. Pas als de kantonrechter de vordering afwijst, kan de verhuurder alsnog nadere voorwaarden stellen aan instemming met de indeplaatsstelling. De beperking van de machtspositie van de verhuurder gaat zelfs zo ver, dat artikel 7:307 BW van dwingend recht is. Afwijking van deze regeling in de huurovereenkomst is in het geheel niet toegestaan, ook niet met goedkeuring van de kantonrechter op grond van artikel 7:291 lid 2 BW. Dat de wetgever voor deze bepaling voor dwingend recht heeft gekozen, heeft te maken met het feit dat bedrijfsoverdracht voor een huurder van bedrijfsruimte de manier is waarop de huurder in zijn pensioen heeft voorzien.2 Hoewel de huurder van een ongebouwde onroerende zaak hetzelfde belang kan hebben, heeft hij geen enkele mogelijkheid om indeplaatsstelling af te dwingen, ook niet als hij de ongebouwde onroerende zaak bebouwt met een 290-bedrijfsruimte.