2.4.3.2 De vormerkung

Sinds 1 september 2003 geeft artikel 7:3 BW aan de koper van een registergoed de mogelijkheid om de koopovereenkomst in de openbare registers te laten inschrijven. Dit wordt ook wel de Vormerkung genoemd.1 De Vormerkung geeft de koper voor een periode van zes maanden een deel van de bescherming die hij normaal pas zou krijgen op het moment van levering van het registergoed.2 Zonder de Vormerkung heeft de koper voor de levering van het registergoed uitsluitend een persoonlijk recht op levering. Dit betekent dat het recht van de koper in beginsel niet kan worden tegengeworpen aan derden, dat het aan zijn tijdstip van ontstaan in beginsel geen voorrang ten opzichte van andere rechten met betrekking tot hetzelfde goed kan ontlenen en dat nakoming in het kader van een faillissement van de verkoper niet kan worden afgedwongen. Na inschrijving van de koopovereenkomst op de voet van artikel 7:3 BW verandert deze situatie. Vanaf dat moment kunnen bijvoorbeeld een latere koopovereenkomst, een faillissement van de verkoper of een op het registergoed gelegd beslag niet langer tegen de koper worden ingeroepen.3

De vraag rijst of de Vormerkung de paritas creditorum doorbreekt, doordat het persoonlijke recht van één schuldeiser – in tegenstelling tot de overige schuldeisers met een persoonlijk recht – promoveert tot een recht met goederenrechtelijke trekken. De wetgever gaat uit van een doorbreking van de paritas creditorum. Bij de invoering van het NBW in 1992 was daarom één van de redenen om niet te kiezen voor de Vormerkung, dat er geen klemmende redenen aanwezig werden geacht om de paritas creditorum te doorbreken.4 Bij de totstandkoming van artikel 7:3 BW is de rechtvaardiging van deze (beweerde) doorbreking van de paritas creditorum opnieuw aan de orde gesteld in de Tweede Kamer. De vaste commissie van Justitie heeft hierbij de minister gevraagd of het belang van de koper – die voor de levering nog slechts een persoonlijk recht heeft – een doorbreking van de paritas creditorum rechtvaardigt. De minister heeft daarop gereageerd met onder meer het volgende antwoord: “In artikel 7:3 BW wordt naar mijn mening zowel aan de gerechtvaardigde belangen van de koper als aan de gerechtvaardigde belangen van derden voldoende recht gedaan. In dit verband kan worden gewezen op de precieze afbakening in lid 3 van de zakelijke werking van de ingeschreven koop (die dus geen volledige zakelijke werking heeft), en op de beperking van de duur van de zakelijke werking tot zes maanden…”.5 Het standpunt van de wetgever is derhalve nog steeds dat er bij de Vormerkung sprake is van een doorbreking van de paritas creditorum, zij het dat deze doorbreking aanvankelijk als ongeoorloofd werd beschouwd en thans als gerechtvaardigd.

Naar mijn mening is er bij de Vormerkung echter geen sprake van een doorbreking van de paritas creditorum vanwege de omstandigheid dat het persoonlijke recht van een schuldeiser (te weten de koper van het registergoed) goederenrechtelijke trekken krijgt. De positie van de koper is versterkt in het kader van de reële executie (de Vormerkung versterkt de vordering tot levering van het registergoed). In het kader van de beslagexecutie is de positie van de koper op geen enkele wijze versterkt. Bij de verdeling van de opbrengst is de koper niet betrokken. De koper maakt uitsluitend verdeling mogelijk door de koopsom te voldoen. In artikel 7:3 BW ligt naar mijn mening dan ook geen uitzondering op de paritas creditorum besloten.